Att trycka på avtryckaren på ett bostadsköp en gång var lika enkelt som att handla ett prisvärt hus, skrapa ihop pengar till handpenningen, säkra finansiering till en rimlig ränta och sedan stänga.
Men under åren efter den amerikanska finansiella kollapsen 2008, som delvis berodde på en bostadsbubbla orsakad av oansvariga hypotekslån, utstod bostadsmarknaden enorm turbulens. Denna ekonomiska malström skapade aldrig tidigare skådade fastighetsmarknadsförhållanden som dikterade bostadsinventeringar, överkomliga villkor och finansieringsvillkor, som alla påverkar den optimala tidpunkten för ett köp.
Trots marknadens oförutsägbarhet kan potentiella köpare undvika olämpliga förvärv genom att följa vissa skyddsåtgärder.
Med låga priser och rekordlåga räntor var prisvärdheten för bostäder 2012 den mest fördelaktiga sedan 1970.
Walter Molony, talesman, National Association of Realtors (omskrivet)
Den amerikanska fastighetsmarknaden klarade sig äntligen från dvalan 2008 till 2011. Husförsäljningssiffrorna förbättrades 2012 med 9,5 procent jämfört med 2011, och National Association of Realtors förväntar sig ytterligare vinster för resten av 2013, på väg in i 2014.
De dåliga nyheterna om du funderar på att köpa är att början av 2013 är en säljares marknad i fyra av fem regioner, säger Walter Molony, en NAR-forskare och talesman. "Anledningen är att vi har haft så här stora neddragningar i lager," sa han.
USA satte rekord för bostadsinventering i juli 2007 med mer än 4 miljoner bostäder på marknaden. I januari 2013 sjönk lagret till 1,74 miljoner, en minskning med 25 procent från januari 2012 och det lägsta lagret sedan december 1999.
NAR förväntar sig en säsongsbetonad inventeringsökning under våren 2013, sa Molony, men det kan vara otillräckligt för att förhindra frekventa flera bud eller för att sänka bostadspriserna tillräckligt snabbt.
"Priserna visar den starkaste ökningen sedan november 2005," sa Molony. "På grund av detta har vi uppgraderat vår prisprognos för i år (2013). Vi tror att medianpriset kommer att stiga nationellt med cirka 7 procent."
Medianpriset i januari 2013 var 173 600 $, 12,3 procent över föregående år, den 11:e månaden i rad med prishöjningar från år till år. NAR:s prognoser för medianpriset för hela 2013 är 189 400 USD.
"Nackdelen med en kraftigare pristillväxt än normalt är att om det pågår under en längre tidsperiod, så stöter vi i slutändan på problem med överkomliga priser och du börjar prissätta människor från marknaden," sa Molony. "Vi är inte där än."
Med låga priser och rekordlåga räntor var prisvärdheten för bostäder 2012 den mest gynnsamma sedan 1970, sa han. Efter bostadsbristen 2008 nådde botten av bostadspriserna och sjönk så lågt – bostäder såldes för mindre än ersättningskostnaderna – att många investerare hoppade in och sög upp det mesta av lagret.
Den starkaste faktorn som håller tillbaka marknaden är att "utlåningsgemenskapen har varit riskavisande ... bara gett bolån till de mest kreditvärdiga låntagarna med godtyckligt höga kreditvärden", sa Molony.
I Chicago, till exempel, har "flyttköpare", de som flyttar upp från sina första hem, fortfarande problem eftersom långivare har strängare krav, säger Zeke Morris, ordförande för Chicago Association of Realtors.
"Det har varit frustrerande för vissa köpare vid de högre prisnivåerna," sa Morris. "De efterfrågas mycket mer detaljer än de någonsin har efterfrågats förut."
För bästa affär, sa Molony, bör köpare arbeta med fastighetsmäklare, helst köparens mäklare.
Konsumenternas förtroende är en viktig drivkraft för att göra en betydande investering som ett hem, sa Molony. Toppar förtroendelistan är anställningstrygghet.
"Om du är osäker på stabiliteten i ditt jobb är det en stor sak", sa Molony. "Om du har en kortsiktig tidshorisont - säg mindre än några år - kommer du att ha det bättre att hyra eftersom du med all sannolikhet inte får tillbaka transaktionskostnaderna."
Den typiska köparen idag planerar att bo i ett hem i 10 år; den typiska säljaren har varit i bostaden i nio år. Tidigare trodde fastighetsexperter att människor var tvungna att äga sitt hem i tre till fem år för att tjäna tillräckligt med eget kapital för att göra investeringen lönsam. Även om det tog längre tid att bygga upp eget kapital efter marknadskollapsen, "det är förmodligen sant nu eller att återgå till det", sa Molony.
Certifierad finansiell planerare Cathy Pareto nämnde andra riktmärken för förtroende som folk bör överväga innan de köper ett hem.
"Köper du hus med din make, eller går du halvvägs med en pojkvän eller en flickvän?" sa Pareto. "Hur stabil är den relationen? Den andra delen skulle vara, hur ser marknaden ut?"
Finansiella medel är en annan standard. "Människor gör stora misstag när de köper för mycket hus för vad de kan försörja", sa Pareto. "Hur ser ditt kassaflöde ut? Kommer halva din lön att försörja ditt nya hus? Tja, det kan vara en sträcka. Vilka andra inkomstkällor har du?"
Om en potentiell köpare saknar förtroende för någon av dessa frågor rekommenderar Pareto och Molony att hyra istället.
Uppgången på bostadsmarknaden och banksektorns kollaps har gjort hypotekslångivare tveksamma till att låna ut pengar, vilket betyder att potentiella bostadsköpare behöver "anständiga" krediter för att bli godkända för finansiering - "förmodligen (en kreditpoäng) på 720-talet ovan", sa Pareto. "Om du har mindre än enastående krediter kan du i bankens ögon vara ett riskabelt förslag."
Om din kredit är något under utmärkt kan du skada dig själv med ett dåligt lån.
"Du kanske inte kan kvalificera dig för de låga räntorna som är tillgängliga för de flesta nu, och du vill inte betala mer än du måste eller borde för kostnaden för att låna de pengarna," sa Pareto.
Förstagångsbostadsköpare bör känna till sin kreditvärdighet; om det är lågt bör de korrigera det. Betala dina räkningar i tid, ta inte på dig nya avbetalningsskulder och ansök inte om ett nytt kreditkort eller avsluta ett gammalt, rådde Molony.
Köpare behöver tillräckligt med pengar för att täcka en handpenning på cirka 20 procent av köpeskillingen, annars kanske bankerna "inte ens tittar på dig", sa Pareto.
Medianhandpenningen för förstagångsköpare som finansierar genom ett lån från Federal Housing Administration är bara 4 procent av köpeskillingen, noterade Molony. Många förstagångsköpare kommer att vända sig till sina familjer för att få hjälp med handpenningen.
"Ärligt talat, National Bank of Mom and Dad är ett mycket traditionellt sätt som husägare använder för att göra sina köp," sa han. Med hänvisning till en årlig NAR-undersökning av bostadsköpare och säljare, sa Molony:"När vi frågar förstagångsköpare, 'Vad använde du för din handpenning?" 76 procent säger besparingar. Tjugofyra procent -- en gåva från en släkting eller vän, och normalt sett är det en gåva från deras föräldrar."
Köpare behöver också kontanter för stängningskostnader, som varierar geografiskt och per transaktion, sa Molony. Räkna med stängningskostnader på 5 procent av bostadens värde.
Sammantaget bör en presumtiv köpare beräkna att ägna 25 procent av sin bruttoinkomst till kapitallån och ränta. "Det kommer att tillåta dig att vara bekväm," sa Molony.
National Association of Realtors talesman Walter Molony listade dessa tecken som ett mått på när fastighetscykeln vänder mot en köpares marknad:
Bostadsinventeringen och månadens utbud, eller tid på marknaden, är stabila eller måttligt ökande; säljare kan vara mer motiverade att förhandla om villkor. En sexmånaders leverans är ungefär balanserad mellan köpare och säljare, men snabbt ökande lager eller tid på marknaden utanför säsongsnormer kan vara ett tecken på köparens marknad.
Bostadspriserna stagnerar eller stiger mindre än en procentenhet över inflationen. Kraftigt fallande priser ökar överkomligheten men kan vara en röd flagga för dåliga lokala bostäder och ekonomiska förhållanden. Den normala långsiktiga prisvinsten på en balanserad marknad är 1 till 2 procentenheter över inflationen mätt med konsumentprisindex.
Förhållandet mellan bolåneräntor, bostadspriser och inkomster gör att du kan spendera mindre än 25 procent av bruttoinkomsten för lånekapital och ränta.
Skapandet av jobb på den lokala marknaden ger förtroende och förtroende för bostadsköpare. En dålig ekonomi gör det lättare att köpa, men bestående jobb och befolkningsförluster innebär att det kan ta mycket längre tid än normalt att sälja med vinst. Med normal pristillväxt bygger de flesta köpare upp tillräckligt med eget kapital på tre till fem år för att göra en affär.
