En värdering är ett av de steg i bostadsköpsprocessen som bostadsköpare ofta är mest oroliga för – och med goda skäl. En låg värdering kan sätta ditt bolåneerbjudande i fara och det finns en risk att transaktionen faller igenom. Även säljare kan vänta på spännhakar för att se om bostaden är värd den överenskomna köpeskillingen. Vad som händer efter en värdering beror på vad värderingsrapporten säger.

Efter bedömning, vad är nästa steg?

För att svara på denna fråga måste vi titta på bolånegarantiprocessen bredare så att du kan se hur en värdering passar in i den större bilden. Medan ansökningsprocessen för bolån varierar från person till person, följer den vanligtvis en bestämd sekvens:

1. Förhandsgodkännande , där bostadsköparen får veta hur mycket han har möjlighet att låna utifrån sin lön och inkomst.
2. Köpavtal , där köparen och säljaren kommer överens om ett pris och skriver under ett kontrakt.
3. Utvärdering av hem , där en professionell värderingsman inspekterar bostaden och avgör hur mycket fastigheten är värd.
4. Bolånegaranti , där köparen skickar in massor av pappersarbete och garantigivaren bestämmer om banken ska gå vidare med lånet.
5. Görningsvillkor , där försäkringsgivaren efterlyser fler dokument eller ber köparen att uppfylla vissa villkor innan lånet godkänns för stängning.
6. Stänger , där pengar byter ägare, handlingen undertecknas och köparen får nycklarna till sitt nya hem.

Syfte med hypoteksgaranti

Som du kan se är nästa steg efter en värdering hypoteksgarantier. Syftet med underwriting är att fastställa om banken vill ge låntagaren ett lån, det vill säga om låntagaren är en acceptabel risk . Risk, i detta sammanhang, betyder hur sannolikt det är att låntagaren kommer att misslyckas med lånet. Till exempel kommer försäkringsgivaren att titta på låntagarens kreditupplysning, skuldbelastning, inkassohistorik och så vidare för att se om denna person har en bra erfarenhet av att betala sina skulder.

Låntagare som endast är kreditvärdiga på gränsen anses vara en högre risk. De har ofta svårt att kvalificera sig för lån och om de kvalificerar sig är det osannolikt att de erbjuds de bästa villkoren.

Utvärderingen är en viktig del av riskbedömningsprocessen och är ett av de muttrar och bultar dokument som försäkringsgivaren granskar. Detta är vettigt när du tänker på att bostaden är säkerhet för lånet.

Bedömningens roll

En värdering är en uppfattning om en fastighets värde, som ges av en auktoriserad värderingsman. Hypotekslångivare insisterar på dem, men kontantköpare är ofta kloka i att få sin egen värdering för att se till att bostaden är värt priset de betalar för det.

Anledningen till att banker insisterar på värderingar är att se till att bostaden är värd så mycket som alla tror att den är. Om låntagaren misslyckas med bolånet kommer banken att utmäta och sälja fastigheten för att få tillbaka pengarna den lånade ut. Låt oss anta att banken lånar ut 200 000 dollar. Om värderingen kommer tillbaka till 190 000 USD har du ett allvarligt problem, eftersom banken kommer att vara ur fickan om de behöver utmäta.

Faktum är att dessa siffror är lite missvisande, eftersom banker alltid vill ha en buffert mellan beloppet de lånar ut och värdet på bostaden. Detta är känt som lånekvoten , vilket är förhållandet mellan värdet av det lån som låntagaren tar och värdet på fastigheten som helhet. Om du till exempel vill köpa ett hus värt 400 000 $ och har en handpenning på 80 000 $, så behöver du ett lån på 320 000 $ för att köpa fastigheten. Belåningsgraden, eller LTV, kommer att vara 80 procent eftersom 320 000 USD är 80 procent av 400 000 USD.

Mer om LTV:er

LTV:er är betydande i världen av emissionsgarantier eftersom långivare kommer att ha en maximal LTV som de är beredda att godkänna. Någonstans i området 75 till 90 procent är en ganska vanlig övre tröskel. Om du har resurserna att göra en stor handpenning, kommer du att ha en lägre LTV. Om vi ​​går tillbaka till vårt tidigare exempel skulle en ökning av handpenningen till 120 000 USD minska LTV till bara 70 procent på ett hem med 400 000 USD.

Som en allmän regel, ju högre LTV, desto högre risk att långivaren kommer att förlora pengar om den måste utmäta. Med en belåningsgrad på 80 procent kan ett relativt litet fall i huspriserna leda till att det blir färre försäljningsintäkter än det utestående beloppet på lånet. Hög LTV översätts till högre räntor för att spegla långivarens risk.

Å andra sidan är ett lån med en lägre LTV mindre risk för långivaren. Detta leder vanligtvis till en billigare bolåneprodukt.

Hur påverkar detta bedömningen?

När bostadsköpare och säljare tittar på en värdering tenderar de att vara intresserade av rubriken – hur mycket värderingsmannen säger att bostaden är värd. Om du till exempel har gått med på ett pris på 400 000 $ och värderingen säger att bostaden är värd 390 000 $, så kommer du som köpare inte att vara särskilt nöjd. Säljare, å andra sidan, kan vara glada eftersom de får mer än marknadsvärdet på sitt hem.

Vad de flesta inte inser är att bankerna bryr sig väldigt lite om rubriken – de är mer intresserade av LTV . Kommer du ihåg vårt exempel? Här har köparen en handpenning på 80 000 dollar och måste låna 320 000 dollar för att köpa bostaden på 400 000 dollar. Enligt bedömningen är det $400.000-huset bara värt $390.000. För banken har LTV stigit från 80 procent till 82 procent.

Kommer detta att påverka bankens lånebeslut? Det korta svaret är att det beror på . Om bankens övre LTV-gräns är 85 eller 90 procent, kan den ändå godkänna lånet trots den låga värderingen. Om bankens övre gräns är 80 procent, kommer du inte längre att kvalificera dig för lånet – eller så kan du behöva ansöka om en annan bolåneprodukt baserat på den högre LTV.

Att knyta ihop allt

Vad betyder hans för bostadsköpare på marken? När värderingen kommer in betyder det i princip att det finns två möjliga vägar:

• Om värderingen kommer in på eller över kontraktspriset , då kommer transaktionen att fortsätta som planerat (förutsatt att det inte finns några andra problem med bolånegarantin)
  
• Om värderingen kommer in under kontraktspriset , du har lite förhandling att göra. Som köpare har du övertaget eftersom du ofta kan övertala säljaren att sänka priset för att rädda affären från att falla igenom – även om säljaren återförsäljer fastigheten kommer de att drabbas av överbetalningsproblem vid nästa värdering och kommer att har det lägre priset för att få bostaden såld.

Kom ihåg att du kanske inte behöver förhandla ner priset till det bedömda värdet, och du kan träffa säljaren i mitten. Det finns inget som hindrar dig från att betala något över det uppskattade värdet om du verkligen vill ha bostaden och har tillräckligt med kontanter för att täcka skillnaden. Nyckeln är att få LTV till en acceptabel nivå så att banken godkänner lånet.