Lån till värde (LTV) är förhållandet mellan ett lånebelopp och fastighetens värde vid den tidpunkt då lånet tas upp. De flesta bolån utan bolåneförsäkring kräver en belåningsgrad på högst 80 procent -- det vill säga att bolånet inte kan vara för mer än 80 procent av fastighetens värde. I en omvänd inteckning är LTV inte en fristående funktion. Det vill säga det finns inget angivet maximum och förhållandet påverkas av andra faktorer; men i de flesta fall fungerar det till ett intervall på ungefär 50 till 65 procent.
Ett omvänt bolån är ett bostadslån som är tillgängligt för seniorer som är 62 år och äldre och som inte behöver betalas tillbaka så länge låntagaren bor kvar i den intecknade bostaden. Räntan löper vanligtvis enligt principen, så att lånesaldot kan vara flera gånger det ursprungliga lånebeloppet. Detta är ett icke-regresslån, vilket innebär att låntagaren inte är personligt återbetalningsskyldig. Snarare är hemmets initiala eget kapital tillsammans med dess uppskattning under lånetiden den förväntade källan till återbetalningsmedel. Låntagaren betalar för bolåneförsäkring som kommer att användas för att återbetala långivaren om bostadens egna kapital inte räcker för att helt återbetala lånet.
Det finns bara två grundläggande kvalifikationer för en omvänd hypotekslåntagare:ålder och hemkapital. Det lägsta som krävs för hemkapital är dock inte en specifik siffra som gäller för alla fall. Det är snarare en av flera inbördes relaterade faktorer som spelar in för att bestämma ditt maximala lånebelopp. Dessa faktorer är bostadens värde, upp till ett maximalt tak; ålder; ränta; och lånetyp, som inkluderar en klumpsumma, månatlig betalning under en angiven löptid, månatlig betalning under hela ditt liv, kreditgräns eller någon kombination av dessa alternativ.
Formeln för att bestämma det maximala lånebeloppet du skulle få, enligt en lång studie av Federal Reserve Board, är komplex och kan ändras av Department of Housing and Urban Development med jämna mellanrum. Det börjar med ditt hems värde, upp till en nationell gräns fastställd till 625 500 USD från och med 2011. I det andra steget jämförs din ålder och den aktuella räntan som tas ut för den lånetyp du vill ha för att komma fram till ett värde mellan 0 och 1 som multipliceras med ditt hems värde eller maximala tak, beroende på vilket som är lägre. Den resulterande siffran är det maximala lånebeloppet som du är berättigad till. Från den siffran subtraherar du eventuell befintlig skuld du har på huset. Detta är summan pengar du kan få, minus lånets avslutande kostnader.
Eftersom formeln är så komplex och låneräntorna ändras dagligen, finns det online omvända bolånekalkylatorer du kan använda för att avgöra hur mycket pengar du skulle vara berättigad till och därför hur mycket eget kapital du måste ha för att kvalificera dig. Till exempel skulle en 62-årig ensamhusägare med ett hem på 300 000 $, som vill ha en omvänd inteckning med engångsbelopp, vara berättigad till ett lån på 157 000 $ till en fast ränta på 6,4 procent, vilket inkluderar en bolåneförsäkring. Om husägaren har 50 procent eget kapital i hemmet, skulle det innebära att hon också är skyldig $150 000 på ett befintligt bolån. Bolånet skulle behöva betalas av med den omvända inteckningen, vilket lämnar $7 000 för att betala slutkostnaderna. En husägare i samma ålder som vill ha samma lån och få samma ränta skulle inte vara berättigad om han hade en LTV på mer än 50 procent. När en låntagare åldras skulle hans lånebelopp stiga och därför skulle hans LTV också göra det. Vid 90 års ålder skulle samma låntagare få 210 000 USD, vilket resulterade i en LTV på cirka 67 procent.
