Om din enda koppling till delstaten Indiana är från att titta på Notre Dame-fotboll eller komma ihåg en leende 6-årig Ron Howard som sjunger lovsången till Gary, Indiana, i "The Music Man", kanske du inte är medveten om att Indiana drabbades av en av de högsta antalet utmätningar i landet i början av utestängningskrisen 2006, enligt en studie från 2007, "My Old Indiana Home:A Study of Rising Foreclosure Rates" från University of Southern Indiana. Både utestängningsprocessen och associerade hyresgästers rättigheter i Hoosier State anges i federal och statlig lag.

Utestängningsprocess

Utestängningar i USA är antingen rättsliga (i domstol) eller icke-rättsliga (administrativa). I Indiana är utmätningar rättsliga. Sedan 2011 har utmätande långivare varit tvungna att skicka ett meddelande till förfallna låntagare minst 30 dagar innan de lämnar in en utmätningsåtgärd vid domstol. De inleder utmätningsåtgärden genom att lämna in en stämningsansökan och registrera vad som kallas "lispendens" eller meddelande om pågående stämning. De namngivna parterna har rätt att begära en förlikningskonferens för att utöva ett alternativ till utmätning, såsom en låneändring. Domstolen utfärdar slutligen en dom för eller emot utmätningen och, om den förra, förordnar fastighetens försäljning.

Hyresgästens inblandning i rättegången

Utestängande långivare i Indiana kan inkludera både fastighetsägaren och hyresgästerna i utmätningen eftersom ett hyresavtal i själva verket är ett intresse för fastigheten. Syftet med en långivare som inkluderar en hyresgäst i åtgärden är att avsluta hyresgästens rättigheter förknippade med fastigheten - det vill säga att avsluta hennes hyresavtal. De flesta långivare ansöker dock endast mot låntagaren, särskilt eftersom en federal lag från 2009 som förbjöd långivare att säga upp leasingavtal efter att utmätning trädde i kraft.

Skydda hyresgäster vid avskärmning

Den federala Protecting Tenants at Foreclosure Act från 2009 kräver att långivare och utestängningsköpare respekterar befintliga bostadshyresavtal efter utestängning. Det enda undantaget från detta krav är när en utmätningsfastighet köps av en privatperson som avser att själv uppta hyresrätten. Vid uppsägning av ett hyresavtal eller för hyresgäster utan hyresavtal måste utestängande långivare och alla andra nya ägare, inklusive de som avser att bo i lägenheten, ge hyresgästerna ett varsel 90 dagar innan de inleder en vräkningsprocess.

Vräkning efter utmätning

En utmätande långivare eller annan utmätningsköpare har rätt i Indiana att säga upp en hyresförhållande efter utmätning utan skälig anledning - det vill säga utan en hyresrelaterad anledning såsom underlåtenhet att betala hyra. Efter 90 dagars uppsägningstid som krävs enligt federal lag, fullföljer en ägare en vräkning i Indiana genom att lämna in en vräkningsprocess, kallad en olaglig internering, i domstol. Hyresgästen ges ett gehör. Om den godkänns utförs avhysningen av länsfogden som först utstationerar fastigheten och sedan tvångsavvisar eventuella kvarvarande boende.