Att bygga ett eget hem kan vara en givande upplevelse. Det kan också vara något av det svåraste du någonsin gjort. Att närma sig projektet med en förståelse för fallgroparna kan hjälpa dig att ta dig igenom det. Försiktighet är särskilt viktigt när du gör detta utan en kassareserv. Om du får slut på pengar mitt i projektet kan du förlora byggnadsområdet, byggnaden på gång, tiotusentals dollar och månader av hårt arbete.

Problem med konstruktionsprojekt utan betalning

Erfarna husbyggare rekommenderar vanligtvis att du inte bygger ett hem när dina resurser är mindre än 5 procent av de beräknade kostnaderna. I de flesta fall måste du köpa tomten först och sedan komma med pengar för byggandet. Att det normalt krävs två lån utgör ytterligare ett hinder när du saknar pengar till handpenning.

Även om du kan spara pengar genom att eliminera en byggentreprenör, har även detta ett par nackdelar. Förstagångsbyggare underskattar ofta svårigheterna och överskrider sina budgetar. Om du planerar att bygga det själv, observera att få långivare kommer att finansiera byggnation, även pågående konstruktion, om inte byggaren är en licensierad entreprenör.

Work Arounds

Om du äger partiet du tänker bygga på, när partiet är professionellt värderat, räknar en långivare ditt eget kapital i partiet som din handpenning. Med ett Fannie Mae låneprogram på 97 procent behöver ditt lottvärde inte vara mer än 3 procent av lånet.

Ibland kan man finna att ägaren av en byggnadstomt är tillräckligt motiverad att sälja att han går med på att finansiera tomtförsäljningen själv. Detta kan säkert hjälpa dig att få igång ditt projekt, och om tomtägaren går med på att underordna sitt ägande till din långivare, blir detta ett effektivt substitut för handpenningen du inte har. Det kan krävas lite tålamod och diplomati för att få tomtägaren att gå med på att underordna sig, men ett sätt att presentera det på är att du bygger en växande tillgång – ditt hus – på det som blir kvar av hans egendom i händelse av att du inte går i konkurs.

Återhållsamhet och långsikten

Närma dig byggprocessen med blygsamma mål. Byggnadskostnaderna för bostäder varierar kraftigt, men för andra än dyra kustområden uppgår byggkostnaderna runt $86 per kvadratfot, enligt en undersökning från National Association of Home Builders 2017. Istället för att bygga ett 2 776 kvadratmeter stort hus, den genomsnittliga storleken på nybyggnation av bostäder 2017, bygg ett 800 kvadratmeter stort hus. En växande "tiny house"-rörelse föreslår att man bygger hus ännu mindre. Beslutet att bygga mycket mindre än riksgenomsnittet kan minska dina byggkostnader med två tredjedelar eller mer.

Sweat Equity

Ett sätt att bygga ett nytt hus utan pengar är att investera "svett equity" i projektet. Detta kräver tålamod och noggrann planering, men det kan göras.

Det första steget är att antingen äga tomten eller träffa en affär med tomtägaren. Om du gör det senare, investera några hundra dollar i en bra fastighetsadvokat som kan skriva ett dokument som skyddar både dig och tomtägaren.

Nästa steg är att planera bygget. Anlita en erfaren designer med gott rykte för att designa ditt hus. Arkitekter kostar minst 10 procent av den beräknade byggnadskostnaden, men planerare kan komma med byggbara planer för så lite som $1 500. Kör dina planer av din lokala byggnadsavdelning och få godkännande innan du börjar – detta är viktigt.

Börja byggandet genom att göra ett kontrakt med en grundspecialist. Var ärlig om din ekonomiska situation innan han börjar och var tydlig med att du kommer att finansiera bygget av din inkomst tills du får ett lån.

När grunden är klar eller väl på gång kan du ansöka om ett bygglån med 3 procent ned genom Fannie Mae. Din grund blir din handpenning.