Fastighetstransaktionsprocessen börjar med ett köpekontrakt - ett avtal mellan både köparen och säljaren. Det inkluderar priset på bostaden och viktiga oförutsedda händelser och skydd för båda parter.
Det ursprungliga erbjudandet inkluderar köpeskillingen och villkor som gör att endera parten kan backa ur avtalet i vissa situationer. Dessa bestämmelser kan innefatta:
Alla villkor i avtalet är förhandlingsbara. Till exempel kan säljaren gå med på köparens föreslagna köpeskilling, men insistera på att slutdatumet inträffar inom en kortare tidsram. Om säljaren inte håller med om något av villkoren i köparens ursprungliga bud, lämnar han ett motbud med andra villkor till köparen.
När både köparen och säljaren samtycker till alla villkor i kontraktet, lägger den sista parten som får erbjudandet eller moterbjudandet sin underskrift till det, och bostaden är officiellt under kontrakt.
De seriösa pengarna som tillhandahålls med erbjudandet sätts in på ett spärrat konto. De pengarna krediteras till köpet vid stängning. Om transaktionen inte slutförs på grund av bestämmelser i kontraktet, återbetalas pengarna till köparen. Till exempel om fastigheten inte värderas till ett värde som är lika med eller högre än köpeskillingen. Men om köparen helt enkelt ändrar sig om att köpa bostaden kan säljaren behålla den seriösa depositionen.
De flesta köpare prekvalificerar med en långivare innan de tittar på bostäder. När bostaden är under kontrakt påbörjar hypotekslångivaren låneprocessen. Hon skickar en kopia av köpekontraktet tillsammans med köparnas uppgifter till banken eller hypoteksbolaget för godkännande. Processen för godkännande av bolån kan ta allt från 30 till 90 dagar.
Säljaren är skyldig att garantera att äganderätten till bostaden är fri från panträtt. Ett ägarbolag utför forskning för att avgöra vilka, om några, panträtter som finns.
Det är vanligt att en panträtt placeras av en bank eller ett hypoteksbolag. Den kvarstaden är nöjd med avvecklingen av transaktionen och tas bort. Andra panträtter, t.ex. entreprenörers panträtt eller panträtt i ett hem för skatter eller obetalt barnbidrag kan påverka försäljningen negativt.
Säljarna av bostaden fyller i ett formulär för fastighetsupplysning och tillhandahåller det till köparen i tid när erbjudandet har accepterats. Detta frågeformulär täcker alla större system och funktioner i hemmet. Säljaren måste ge ärliga svar och specificera eventuella brister eller defekter. När köparen har granskat fastighetsupplysningen kan han acceptera avslöjandet och fortsätta transaktionen, förhandla om villkoren i kontraktet baserat på innehållet i avslöjandet eller välja att avbryta transaktionen.
Köpekontraktet tillåter vanligtvis köparen att genomföra en besiktning av fastigheten. En professionell besiktningsfirma inspekterar bostaden från tak till källare. Inspektören tittar på alla större system, såsom värme, luftkonditionering, el och VVS. Han kontrollerar att vitvaror fungerar och att taket och grunden är i gott skick och fria från läckor. Köparen betalar vanligtvis för inspektionen och får en omfattande skriftlig rapport.
Försäljningen av ett hem är vanligtvis beroende av fastighetsvärderingen; om bostaden värderas till mindre än beloppet för det accepterade erbjudandet kan köparen backa ur kontraktet, eller omförhandla försäljningspriset. En legitimerad värderingsman genomför en värdering av bostaden. Han tar mått, bedömer bostadens skick och gör efterforskningar av jämförbara bostäder i området för att få ett värde på fastigheten. Köparen betalar för värderingen som en del av bostadslåneprocessen och får en kopia.
Köparen av bostaden kan genomföra en genomgång av fastigheten innan stängning. Denna fysiska inspektion ska fastställa att bostaden är i samma skick som när erbjudandet accepterades. Om köparen hittar några problem under genomgången kan han förhandla om att skjuta upp stängningen tills problemen har lösts.
Köparen har rätt att få en kopia av Bostads- och stadsbyggnadsbeskrivningen 24 timmar före stängning. Detta dokument innehåller detaljerna och villkoren för bolånet. Om det finns ett problem eller inkonsekvens i dokumentet kan bolåneföretaget arbeta för att ändra dokumenten vid behov.
Avveckling sker vanligtvis vid titelbolaget. I de flesta fall är flera professionella närvarande, inklusive:
Ibland slutför köparen och säljaren transaktionen samtidigt, sittande tillsammans vid ett konferensbord.
Bolånegivaren går igenom inteckningshandlingarna med köparen. Köparen signerar eller initialer varje sida. Köparen tillhandahåller också certifierade medel för stängningskostnader och handpenningen. Depositionstjänstemannen går igenom pappersarbetet med båda parter för att slutföra överföringen av äganderätten. Köparen får nycklar till fastigheten och depositionstjänstemannen skickar handlingarna till länsstyrelsen där handlingen antecknas med den nya ägarens namn.
