En av de viktigaste lärdomarna under 2019 är att aptiten hos REIT-investerare är omättlig. REITs har ökat i priser så mycket att folk förståeligt nog blir oroliga för att en bubbla kan bildas på marknaderna.

Ett kvalitativt resonemang är att äldre investerare, vars aptit på passiv är så stor inför en längre period med låg avkastning, har rusat in i denna tillgångsklass. Eftersom det tar tid att samla in utdelningar är det mycket svårare att övertyga en REIT-investerare att sälja en del av sitt innehav som genererar passiv inkomst för honom.

I Early Retirement Masterclass använder vi en empirisk metod för kvantitativ back-testing för att stödja eller avslöja vanliga REIT-strategier i investeringsvärlden.

I den här artikeln kommer jag att granska tre vanliga strategier för privata investerare som jämförs med baslinjestrategin att köpa och hålla en korg med alla REITs-räknare.

Dessa tre strategier är följande:

• Har en korg med halva S-REITs universum med högre direktavkastning.
• Har en korg med halva S-REITs universum med lägre skuldsättningsgrad eller skuldsättningsgrad.
• Har en korg med halva S-REITs universum med lägre pris till bokfört värde.

Resultaten är intressanta om du granskar tillbakatestningssiffrorna över tid.

Här är några möjliga slutsatser från resultaten:

• Det totala resultatet för REITs återgår långsamt till normal marknadsavkastning, men det går fortfarande bra i förhållande till resten av marknaden.

Mycket förutsägbart sträcker sig 10-årstesterna tillbaka till 2009 som var i slutet av den stora lågkonjunkturen så REIT-investerare har gjort mycket väl. Eftersom backtesterna sträcker sig från december 2018, märker vi att REIT:s 10-åriga prestanda går nedåt. Detta är bra eftersom REITs helt enkelt återgår till marknadsavkastning efter mer än ett decennium av bättre resultat.

• Att köpa REITs med ett lågt pris till bokfört värde kanske inte är en bra idé.

Idén att köpa fastigheter för 1,00 USD för 0,99 USD är övertygande men privata investerare överspelar redan denna strategi så att den har misslyckats ett tag. Kanske är vissa portföljer av fastigheter billiga av en giltig anledning.

• Det är inte längre tillräckligt bra att enbart fokusera på REITs med hög utdelning.

Den mest intressanta förändringen är att fokus på universum av REITs som ger högre utdelning kommer att resultera i underpresterande jämfört med att köpa hela REITs universum. Detta är vad som händer när många investerare plöjer in i REITs diskar i jakt på högre avkastning. Detta är det första tecknet på att kassaflödet från fastigheter blir dyrare när vi pratar.

• Gearing är fortfarande ett användbart sätt att välja REIT som överträffar

Medan höga utdelningar börjar misslyckas tycks REITs med en lägre växelkurs konsekvent generera extra vinster med undantag för en blip i april. Att välja REITs med en låg skuldsättning har också den extra fördelen att ha en lägre chans att få en företrädesemission.

Naturligtvis räcker det inte att ha bara fem datapunkter för att med stark tillförsikt dra slutsatsen att dessa strategier faktiskt misslyckas.

Istället bör siffrorna användas för att ge en viss trovärdighet åt tanken att REITs har haft ett så bra 2019, att nya investerare inte kommer att uppleva en lika stor tid som investerare i det förflutna.

För Early Retirement Masterclass blandar vi och matchar en kombination av faktorer för att hitta överlägsna REIT-portföljer med överlägsen risk och avkastning som inte bara kan förklaras av enbart resultat från back-testing.

Vår filosofi är att motiveringen för val av skärm alltid måste vara fast förankrad i affärsidéer. Utöver det kvantitativa tillvägagångssättet får eleverna lägga till ett kvalitativt lager av resonemang för att förfina aktieskärmarna ytterligare innan portföljen är redo för lansering.

Om du är intresserad av att veta mer kan du anmäla dig till en plats här.

Om inte, hoppas jag att den här artikeln åtminstone har varnat dig från att slentrianmässigt välja REIT. Det skulle vara som att välja en livbåt på måfå medan Titanic sjönk utan att verkligen inspektera den för hål.