I efterdyningarna av finanskrisen har nedgången i fastighetspriserna varit en bekymmer inte bara för traditionella hypotekslåntagare och långivare, utan också för Federal Housing Administration (FHA) och dess omvända bolåneprogram. Som ett resultat av detta har Department of Housing and Urban Development (HUD) tagit flera steg för att göra programmet något mer restriktivt, minska lånegränserna och öka försäkringspremierna till låntagare som stödjer programmet.
I ett stort tillkännagivande den här månaden har HUD tillkännagivit en ny omgång av förändringar som kommer att konsolidera HECM Saver- och Standardlån, ändra huvudgränserna som påverkar det maximala antalet konsumenter kan låna och generellt öka kostnaderna ännu en gång för omvända bolån. Dessutom kommer HECM:s omvända bolåneprogram att bli mycket mer restriktivt när det gäller hur mycket som kan lånas på en gång, och i början av nästa år kommer en ny ekonomisk bedömningsprocess att införas för att ytterligare säkerställa att omvända bolånetagare har möjlighet att behålla sina fastighetsskatter och försäkringar. för att undvika fallissemang på lånet.
Ur ett finansiellt planeringsperspektiv är dessa förändringar utan tvekan ett bra steg för att hjälpa till att minska en del oansvarig upplåning, och ironiskt nog kan de ha liten inverkan på kunder till finansplanerare som redan tenderar att vara något mer rika och mer proaktiva i sina pensionsstrategier (medan de påverkan kommer att vara mer betydande för dem som redan befinner sig i svåra ekonomiska svårigheter). Å andra sidan kan de nya högre kostnaderna för många typer av lånemetoder och de nya begränsningarna av kapitalgränser - som kan vara särskilt begränsande för välbärgade individer med dyrare bostäder - göra omvända bolån något mindre tilltalande för finansplanerare, även som omvänd bolånebranschen förändras för att fokusera mer på de typer av kunder som planerare vanligtvis arbetar med.
Michael Kitces är chef för planeringsstrategi på Buckingham Wealth Partners, en nyckelfärdig leverantör av förmögenhetsförvaltningstjänster som stödjer tusentals oberoende finansiella rådgivare.
Dessutom är han en av grundarna av XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder och New Planner Recruiting, tidigare Practitioner Editor för Journal of Financial Planning, värd för Financial Advisor Success podcast och utgivaren av den populära bloggen för finansplaneringsbranschen Nerd's Eye View genom sin webbplats Kitces.com, dedikerad till att föra fram kunskap inom finansiell planering. 2010 belönades Michael med ett av FPA:s utmärkelser "Heart of Financial Planning" för sitt engagemang och sitt arbete med att främja yrket.
Förra veckan utfärdade HUD nya riktlinjer som kommer att ändra flera viktiga bestämmelser för omvända inteckningar framöver. Som beskrivs i Mortgagee Letters 2013-27 och 2013-28 inkluderar viktiga ändringar av FHA:s HECM-omvända inteckning:
Ikraftträdandedatumet för dessa nya regler är slutet av september och kommer att gälla för alla nya lån som börjar den/efter den 30 september. Därför måste alla omvända hypotekslåntagare som vill kvalificera sig enligt de befintliga HECM Standard och HECM Saver-reglerna tillämpa och ha ett FHA-ärendenummer tilldelat (vilket också innebär att de måste slutföra erforderlig HECM-rådgivning) senast den 28 september (eftersom den 29 september är en Söndags- och FHA-system är inte tillgängliga för att tilldela ärendenummer den dagen).
Utöver ovanstående regeländringar, från och med den 13 januari 2014, kommer HECM omvända hypotekslåntagare också att behöva genomgå en finansiell bedömning. Syftet med bedömningen är att avgöra om låntagaren rimligen är kapabel att upprätthålla erforderlig fastighetsskatt och bostadsförsäkringsutbetalningar givet sina övriga inkomster, tillgångar och skulder samt kreditupplysning. Om det fastställs att låntagaren rimligen inte kommer att kunna stödja dessa betalningar, kommer det att krävas att dessa betalningar dras från själva omvända inteckningen och deponeras; med tanke på dollarbeloppen och tidshorisonten (möjligen för låntagarens hela förväntade livslängd!), kan detta i praktiken innebära att hela omvänd bolånebelopp förbrukas av bara skyldigheten att eventuellt upprätthålla fastighetsskatt och husägares försäkring för livet.
Det grundläggande målet bakom de nya reglerna för omvända inteckningar är relativt okomplicerat:att minska hur ofta omvända inteckningar används som ett sista utvägslån för människor som redan är ekonomiskt nödställda, så att de bara slutar med att tömma pengarna och sluta med att bli utesluten i alla fall. Även om omvända inteckningar inte kan utmätas för underlåtenhet att göra lånebetalningar - eftersom det inte finns några betalningar - kan en utmätning fortfarande utlösas om låntagaren misslyckas med att underhålla fastigheten och betala fastighetsskatt och husägares försäkring, vilket tyvärr är troligt. scenario om låntagaren redan är mycket ekonomiskt nödställd; Faktum är att, som tidigare diskuterats på den här bloggen, beslutet tidigare i år i Mortgagee Letter 2013-01 för HUD att begränsa engångsbelopp HECM Standardlån också fattades för att komma till rätta med den stigande andelen omvända hypotekslån. I huvudsak är avsikten med de nya reglerna att flytta omvända hypotekslån från att användas som en sista utväg till att användas mer proaktivt och tidigare i pensionsprocessen som en del av en sammanhållen strategi; med andra ord, som en del av en mer omfattande ekonomisk planering.
Tyvärr kan dock tillämpningen av de nya reglerna i praktiken också göra omvända hypotekslån mindre tilltalande eller genomförbara för vissa finansiella planerare, av två primära skäl. Den första är den nya MIP-kostnaden på 0,50 % i förskott (utöver andra stängningskostnader); tidigare var finansplanerare ofta försiktiga med att använda omvända bolån på grund av den rejäla MIP på 2 % i förskott, och introduktionen av HECM Saver för några år sedan med praktiskt taget ingen förhands MIP (en avgift på endast 0,01 %) hade gjort lånen mycket mer tilltalande, som beskrivs i oktober och november 2011 av The Kitces Report. Konsolideringen av HECM Standard- och Saver-lån till ett enda lån med ett förskott på 0,50 % MIP eliminerar möjligheten för planerare att använda en HECM Saver tidigt och minska förskottskostnaden, vilket kan vara betydande med tanke på att MIP inte baseras på lånebeloppet (som en startavgift) men på fastighetens bedömda värde (upp till ett maximalt skadebelopp på 625 500 USD 2013); med andra ord, om du lånar 100 000 USD från en fastighet värd 500 000 USD, är 0,50 % förskotts MIP inte 0,50 % av lånebeloppet på 100 000 USD, utan 0,50 % av värdet på 500 000 USD, eller 2 500 USD (vilket faktiskt är 2. i det här exemplet!)
Den andra utmaningen är att inte bara är MIP i förskott högre (för planerare som vanligtvis skulle ha använt ett HECM Saver-lån), utan de effektiva lånegränserna för att "bara" möta en MIP på 0,50 % är dramatiskt lägre. Till exempel, enligt de "gamla" reglerna, HECM Saver PLF för en 70-åring, förutsatt att en ränta på 4% var 0,548, vilket innebar att om den personen hade en egendom på $300 000 kunde han låna upp till $164,400. Enligt de nya reglerna kommer PLF att vara gynnsammare 0,564 för ett maximalt lånebelopp på $169 200. Som nämnts tidigare gäller dock 0,5 % MIP endast om låntagaren drar inte mer än 60 % av det maximala lånebeloppet, vilket innebär att säkra MIP-lånet på 0,50 % som ett förskottsdrag (eller använda ett lån med fast ränta, vilket kräver en full dragning i förväg) begränsar den till endast 101 520 USD, en enorm minskning på 38,2 % av lånebeloppet utöver en ökning av minimiimportpriset från 0,01 % till 0,50 %. Med andra ord, för att faktiskt få tillgång till "bara" 0,50 % i förskott MIP på ett lån med fast ränta eller ett annat scenario som kräver en fullständig teckning i förskott, kan låntagaren i praktiken bara låna 60 % (gränsen) på 56,4 % (den PLF) av deras bedömda värde, eller bara 33,84 % av värdet på bostaden.
Lyckligtvis förblir det "fulla" maximala lånebeloppet på 169 200 $ tillgängligt för dem som avser att använda det för ett livstidslånealternativ eller för att använda det omvända inteckningslånet som en kreditlinje (även om de tyvärr kommer att "fastna" krävs att använda ett lån med rörlig ränta!). Icke desto mindre, för dem som hade för avsikt att använda lånet för att dra i förskott, kanske för att refinansiera ett aktuellt bolån för att befrias från kassaflödesförpliktelserna, reduceras lånegränserna dramatiskt för att "bara" få 0,50 % MIP och för att refinansiera samma $164 400 eftersom HECM-spararen efter att de nya reglerna träder i kraft kommer att höja preliminära MIP från 0,01 % till hela 2,5 % (eftersom den obligatoriska utbetalningen för att refinansiera det befintliga lånet kommer att vara mer än 60 % av PLF!)!
Den tredje utmaningen är det enkla faktum att de övergripande huvudgränserna för maximal utlåning är lägre. För dem som var villiga att betala de gamla 2,0 % i förskott MIP för ett HECM Standardlån, var de "gamla" PLF:erna för en 70-åring på 4 % 0,663, medan den nya PLF återigen bara är 0,564. För att uttrycka det i faktiska dollartermer, kan individen med en fastighet på $300 000 bara få en omvänd inteckning på $169,200 istället för $198,900 enligt de nuvarande reglerna, en minskning med cirka 14,9% i lånegränsen. Den goda nyheten är att för dem som inte behöver hela beloppet i förväg (och kan följa begränsningen på 60 % av PLF-första året) kommer lånet åtminstone att vara billigare, med en MIP på endast 0,50 % (nya regler) istället för 2,0 % (gamla HECM-standardregler); å andra sidan, för dem som vill låna maximalt, till exempel för att hjälpa till att refinansiera ett befintligt bolån över 60 %-av-PLF-tröskeln, är lånegränsen 14,9 % lägre även när den förhands MIP höjs från 2,0 % till 2,5 %
Med tanke på den ganska snäva tidslinjen tills de nya reglerna träder i kraft - omvända bolåneansökningar måste lämnas in inom bara de närmaste veckorna - är tidsfönstret begränsat för de planeringssituationer som kan påverkas mest av de nya reglerna. Ledande planeringsmöjligheter att överväga inkluderar:
Verkligheten är särskilt att tidigare har många användare av de omvända bolåneprogrammen inte varit lika fokuserade på en del av kostnaderna, inklusive den initiala MIP, inte en liten del eftersom de avslutande kostnaderna (inklusive MIP) ofta är inpackade i själva lånet, och många låntagare som tidigare sökte omvända bolån var i svåra ekonomiska svårigheter och hade få (om några) alternativ ändå. Istället låg fokus helt enkelt på att låna så mycket som möjligt. Dessutom har vissa föreslagit att låntagare på ett olämpligt sätt "uppmuntrades" att dra maximalt fullt ut på grund av efterfrågan från köpare av obligationer på sekundärmarknaden (som tyckte att statsgaranterade omvända bostadsobligationer var tilltalande jämfört med andra riskfria alternativ!).
Framöver kan dock de ökade kostnaderna och elimineringen av alternativet HECM Saver göra verktyget lite mindre tilltalande för många finansplanerare, i den mån omvända inteckningar är avsedda som ett mer proaktivt verktyg - som passar väl in i den finansiella planeringsprocessen. , speciellt om målet var att helt enkelt använda det som en beredskapskredit som kanske inte ens kan användas ändå. Detta ger både en omedelbar planeringsmöjlighet – att dra nytta av de nuvarande reglerna innan de ändras – men innebär också att omvända bolån med högre kostnader kommer att behöva vägas noggrannare i framtiden. Å andra sidan kommer kapitalgränserna åtminstone att vara något högre (om än till högre kostnad) för planerare som tidigare skulle ha rekommenderat HECM Saver-lån.
Å andra sidan, med tanke på att finansplanerare tenderar att arbeta med något mer välbärgade kunder ändå och engagera sig i en proaktiv planeringsprocess som tar upp kundens förmåga att finansiera sina pensionsmål, är det troligt att de nya reglerna för finansiell bedömning kommer att ha liten inverkan på omvänd bolåneberättigande för de flesta finansplaneringskunder. Dessutom, för vissa kunder som kan påverkas, kan deras primära mål helt enkelt ha varit att använda det omvända bolånet för att täcka deras fastighetsskatter och husägarförsäkringar ändå - för att hjälpa till att hantera deras totala pensionskassaflöde - vilket innebär att även med den ekonomiska bedömningen, resultatet blir bara ett krav på att använda den omvända inteckningen hur den ändå var tänkt att användas. Men många "traditionella" användare av omvända inteckningar kan tycka att de nya reglerna för finansiella bedömningar 2014 är mer restriktiva, vilket till och med kan leda till att vissa omvända hypotekslångivare fokuserar ännu mer på att arbeta med finansiella planerare vars kunder kan kvalificera sig och använda omvända bolånestrategier mer proaktivt som de vill, även om planerare kan vara något mer motståndskraftiga på grund av de högre kostnaderna.
