Min månatliga serie Extraordinary Lives är något som jag verkligen älskar, och jag är tillbaka med ännu en fantastisk intervju. Först ut var JP Livingston, som gick i pension med ett nettovärde över 2 000 000 USD vid 28 års ålder. Dagens intervju är med Paula Pant, en 34-åring som äger sju hyreshus , som förra året tjänade 125 000 USD och nettode 43 000 USD efter utgifter!
Du känner henne säkert från den superinformativa bloggen Afford Anything. Jag har varit ett stort fan av Paula länge, så jag är så glad att jag kunde intervjua henne.
I den här intervjun får du lära dig:
Och mer! Den här intervjun är full av värdefull information!
Jag frågade er, mina läsare, vilka frågor jag borde ställa till henne, så nedan är era frågor (och några av mina) om Paulas berättelse och hur hon har åstadkommit så mycket. Se till att du följer mig på Facebook så att du har möjlighet att skicka in dina egna frågor till nästa intervju.
Relaterat innehåll:
Idag är jag en frekvent världsresenär och digital nomad, som är ekonomiskt oberoende – vilket innebär att mina investeringar ger tillräckligt med pengar för att ge mig en bekväm grund. Men det är en ganska ny utveckling.
Jag tog examen från college 2005 och tog ett jobb med en ingångslön på $21 000 per år. När jag lämnade det jobbet 2008 tjänade jag 31 000 dollar per år. Det är det mesta jag någonsin har tjänat genom en heltidsarbetsgivare.
Men under den tiden höll jag på att bygga ut min sidosymsel och frilansade för tidningar och webbplatser. Jag sparade $25 000 och använde detta för att backa runt i världen i två år och levde på en budget på mindre än $1 000 per månad.
När jag återvände till USA 2010 ville jag inte gå tillbaka till den traditionella 9-till-5 arbetsstyrkan. Jag bestämde mig för att utöka min frilansverksamhet till ett heltidsföretag. Det tog ungefär 18 månader, ungefär, innan min frilansverksamhet eskalerade till motsvarande en sexsiffrig lön. (Med andra ord, jag njöt av min allra första femsiffriga månad.)
Istället för att spendera denna inkomst bestämde jag mig för att investera. Vid den tiden bodde jag i Atlanta och betalade $200 per månad för hyra, delade sovrum med min dåvarande pojkvän, nu make, som också betalade $200 per månad.
Vi två delade ett sovrum i en lägenhet med tre sovrum, så det var totalt fem främlingar från Craigslist som delade på detta lilla utrymme. Jag körde en 15 år gammal bil och vi åt vegetarisk mat från Costco. Jag köpte sällan kläder eller något fint.
Min man och jag lyckades spara $26 000, som vi gjorde som handpenning för vår första hyresfastighet. Vi flyttade in och tog med oss våra rumskamrater. Den hyresfastigheten var en triplex, så mellan hyran som vi fick från våra rumskamrater plus hyran från de andra två enheterna, bodde vi gratis, med noll egenutgifter för boende.
Detta innebar att vi kunde spara alla pengar som vi annars skulle ha betalat ur egen ficka till hyra eller bolån.
Inom ett år till sparade vi $21 000 och köpte vår andra hyresfastighet.
Snabbspola fram till idag, och vi äger totalt sju hyresrätter, som förra året tjänade 125 000 $ och nettode 43 000 $ efter kostnader.
Jag driver också ett onlineföretag som drar in sexsiffrigt årligen.
Jag beskrev detta i frågan ovan, men vi bodde väldigt väldigt väldigt väldigt väldigt billigt. Vi bodde billigare än vad de flesta människor skulle vara bekväma med.
Jag tjänade också pengar genom eget företagande och entreprenörskap, vilket gjorde att jag kunde eskalera min inkomst i mycket högre grad än vad jag skulle kunna om jag fortfarande var heltidsanställd, efter en chefs infall att ge mig löneförhöjning.
När du tjänar sexsiffrigt och betalar 200 USD i månaden i hyra, eftersom du klämmt ihop fem främlingar i en smaskig lägenhet med tre sovrum, kan du spara snabbt.
Jag skulle inte säga att jag har några favoritformer av finansiering. Jag tycker inte om att ta lån, och jag föredrar att betala kontant för hus om möjligt. Detta kräver att jag köper bostäder som är tillräckligt billiga för att jag skulle kunna köpa dem direkt, vilket betyder hem som kostar 50 000 USD eller mindre. Jag har kunnat göra det här med två av mina hus, och det är min favoritform av finansiering.
Det är två extremt stora frågor, så låt mig dela upp dem och ta dem en i taget.
För det första kommer fastigheter som är offentligt noterade på MLS, vilket är de fastigheter som du vanligtvis kommer att se på Zillow eller Redfin eller Trulia, troligen inte vara de där du får de bästa affärerna som investerare. Om du vill ha exceptionell avkastning måste du gräva hårdare. Och vad det betyder är att du inte nödvändigtvis kommer att "hitta" erbjudanden, du kommer att skapa erbjudanden.
Till exempel kan du köra runt i grannskapet och leta efter fastigheter med tecken på uppskjutet underhåll, som igensatta hängrännor och långt gräs. Gör sedan en sökning i offentliga register för att hitta namnet på ägaren och kontakta dem för att se om de kan vara intresserade av att sälja fastigheten i befintligt skick. Detta är ett sätt på vilket du kan lägga ett bud på en fastighet som ännu inte är marknadsnoterad.
Alternativt kan du göra en offentlig sökning efter alla frånvarande eller utomstatliga fastighetsägare inom ett visst postnummer och sedan skicka brev till dem och fråga om de kan vara intresserade av att sälja.
Eller så kan du arbeta med en professionell grossist eller andra investerare som gör det här grundarbetet, betala dem en upphittningsavgift om de kan vidta åtgärderna och sedan ta med de onoterade fastigheterna till dig.
Ett annat möjligt sätt är att specialisera sig exklusivt och titta på utmätningar och blankning, vilket är vad jag har gjort.
Många läsare lämnar kommentarer på min webbplats som säger:"Jag tittade på Zillow och jag kan inte hitta några erbjudanden." Jo, självklart inte! Om du spenderar en timme eller två på att titta på börsnoterade fastigheter, vad förväntar du dig? Affärer kommer inte att hamna i ditt knä. Du måste gå ut och söka efter dem, och det är detta som skiljer investerare från åskådare.
Så det svarar på den första hälften av frågan, som är "hur hittar jag erbjudanden?" Låt oss nu prata om den andra halvan av frågan, som är "vad letar jag efter i en hyra?"
För det första, som minimikriterier, bör bruttomånadshyran för en fastighet vara minst 1 % av det totala anskaffningspriset. Det betyder att för varje hus till ett värde av 100 000 USD bör fastigheten hyras för minst 1 000 USD.
När jag säger "anskaffningspris" syftar jag på köpeskillingen plus initiala reparationer som krävs för att få hyran klar för den första hyresgästen. På så sätt, om du jämför två fastigheter och en kostar 100 000 USD och behöver noll reparationer för att vara redo för den första hyresgästen, och andra kostar 70 000 USD och behöver ytterligare 30 000 USD i reparationer för att få den hyresklar för den första hyresgästen, kan du gör en jämförelse mellan äpplen och äpplen mellan de två.
För att vara tydlig, skulle jag inte köpa alla fastigheter som uppfyller tumregeln på en procent. Det är helt enkelt en första-pass-blick. Jag tar bort egenskaper som inte uppfyller detta krav.
Om du läser det här och tänker "ingenting i mitt område uppfyller enprocentsregeln", så investera någon annanstans. Gå dit pengarna finns. Det finns ingen anledning att din hyresbostad måste vara på din bakgård.
Den andra sak som jag letar efter i en fastighet är en solid cap rate. Takräntan är analog med utdelningen, eller inkomstströmmen, av fastigheten. Det är inte ett uttryck för totalavkastningen, men det säger dig vilken typ av utdelning du kommer att få i förhållande till tillgångens värde. Till exempel innebär ett tak på 6 % att utdelningen från fastigheten blir 6 %. Om fastigheten också håller jämna steg med inflationen, som historiskt legat på 3 %, skulle den totala ohävda avkastningen på utdelningen plus appreciering vara 9 %.
Beräkningen av Cap Rate är lite komplicerad, men här är en kort beskrivning:beräkna hyresintäkterna från fastigheten vid 100 % beläggning. Dra sedan av för lediga platser. Lägg sedan till extra inkomster som husdjursavgifter, parkeringsavgifter, tvättavgifter.
När du har kommit fram till det numret drar du av driftskostnader, såsom underhåll, reparationer, förvaltning, fastighetsskatter och husägares försäkring.
Inkludera inte kapitalbeloppet och räntedelen av din finansiering i detta, eftersom det inte är driftskostnader, det är utgifter för skuldservice. Ditt mål är att utvärdera själva tillgången, inte styrkan i finansieringsarrangemanget.
När du har subtraherat den operativa omkostnaden står du kvar med en siffra som är känd som driftsnettot. Denna siffra, i förhållande till tillgångens värde, kommer att berätta för dig din takränta.
Det finns fler detaljer jag skulle kunna gå in på, men det är en kort sammanfattning av ekvationen.
För mer information om hur man beräknar taket, ladda ner denna gratis steg-för-steg-guide!
Jag är specialiserad på bostadshyresfastigheter, som inkluderar enfamiljshus, duplex, triplex och fourplex. Allt som har fem eller fler enheter anses vara kommersiellt. Allt med fyra eller färre enheter anses vara bostäder.
Att köpa, finansiera och försäkra bostadsfastigheter kan på vissa sätt vara enklare än att hantera kommersiella fastigheter, som husbilsparker eller kontorsparker, särskilt för nybörjare.
Jag tror inte nödvändigtvis att någon särskild tillgångsklass är bättre eller sämre än någon annan. De har alla fördelar och nackdelar. Jag tror dock att det finns klokt i att välja ett specialiseringsområde och bli utmärkt i den nischen, snarare än att sprida dig själv för att försöka analysera över en mängd olika tillgångsklasser.
Om du är villig att investera där avkastningen är, snarare än i din egen bakgård (eftersom närhet till där du råkar bo inte är ett bra investeringskriterium), så behöver du inte mycket pengar för att komma igång. Det finns många områden i landet där du kan köpa ett enfamiljshus för $ 40 000 - $ 60 000 i ett respektabelt, säkert område. Även om du gjorde en handpenning på 25 %, skulle det fortfarande bara uppgå till 10 000 USD för en fastighet på 40 000 USD.
Och om du råkar bo i ett område där dessa fastigheter ligger på din egen bakgård, kan du ta ett FHA-lån för 3,5 % ned, äga fastigheten i ett år och sedan flytta ut och förvandla den till en uthyrning. I det här fallet skulle du bara behöva en handpenning på 3,5 % på en fastighet på $ 40 000, vilket innebär att du skulle behöva $ 1 400 för en handpenning.
Som sagt, jag rekommenderar starkt att inte göra något av detta förrän du först har en solid nödfond.
Det är också en stor fråga, och jag kommer inte gå in på nyanserna hos nyckelfärdiga leverantörer, men det korta svaret är att det finns många röda flaggor kring att hantera nyckelfärdiga företag, och jag skulle inte rekommendera dem.
Av den anledningen har jag aldrig köpt en nyckelfärdig fastighet, och jag tror aldrig att jag kommer att göra det.
Absolut alla mina fastigheter har behövt en betydande mängd arbete. Det är här möjligheten finns. När du kan köpa en fastighet för betydligt mindre än det verkliga marknadsvärdet efter reparation kan du göra stora aktievinster utöver kassaflödet från hyresintäkterna.
Som sagt, det är inte nödvändigt att köpa en fixer-överdel. Du kan tjäna bra kassaflöde som hyresinvesterare genom att köpa en fastighet som redan är i hyresfärdigt skick. Jag föredrar bara att köpa fixeringsartiklar så att jag kan skapa påtvingad uppskattning utöver de löpande hyresintäkterna.
Om du har ett bra team på plats är det enkelt. Om en reparation behövs ringer fastighetsförvaltaren en entreprenör, eller om jag sköter fastigheten själv ringer jag en entreprenör. Det är ganska enkelt.
Tänk på det så här:det finns miljontals människor som driver företag som har kontor eller filialer i andra delar av landet. Det är vanligt att man driver ett företag som har platser utanför där man själv bor. Hyresfastigheter är bara en annan verksamhet, som följer alla samma regler som alla andra typer av företag.
Vi använde ett fastighetsförvaltningsbolag som bara var lite slarvigt med allt. De var inte dåliga i sig, men de använde fruktansvärda listfoton, de lade uppenbarligen inte mycket ansträngning eller uppmärksamhet på kvaliteten på den skrivna noteringen, och man kunde bara säga att de försökte få saker gjorda snabbt snarare än gjort bra. Så vi sparkade dem och anställde en annan chef, och hon är fantastisk.
Mitt tips nummer ett är att inte klämma ihop det när det kommer till att anställa fastighetsförvaltare. Jag träffar så många investerare som är oroliga över huruvida förvaltaren tar ut 8% mot 9%. Min rekommendation är att prioritera kvalitativ professionalism framför den ökande ytterligare procentandelen. Jag skulle gärna betala 10 % till någon som är utmärkt, istället för att betala 8 % och ha någon som är medioker.
Vi hade en dålig hyresgäst som flyttade ut och lämnade platsen i spillror. Det var hål i väggen och hundkissa på mattorna. Vi anlitade en entreprenör och han ledde ett team av andra entreprenörer som lappade och målade om väggarna och bytte ut mattorna inom 24 timmar. Det är det fina med att ha ett riktigt bra team. Din entreprenör sköter allt.
Hanteringen är ganska enkel. Anlita en utmärkt fastighetsförvaltare och en förstklassig entreprenör, och gå sedan ur vägen och försök inte att mikrohantera dem.
I det avseendet är det väldigt likt att driva en blogg eller podcast. Du anlitar en utmärkt poddredigerare, skickar honom ljudfilerna och låter honom sedan göra sitt. Eller så anställer du en utmärkt assistent för sociala medier för att hantera din Pinterest-sida och kommer sedan ur vägen. Jag har någon som driver min Pinterest-sida och jag har inte tittat på den på flera månader. Kom ihåg att uthyrning bara är ett annat företag.
Att välja fastigheter kräver mycket arbete. Men när du väl har rätt system på plats, hanterar teamet den dagliga verksamheten.
Min man och jag bodde med rumskamrater tills jag var 31 och han var 35. Som ett resultat av detta höll vi våra egna bostadskostnader på noll, vilket gjorde att vi kunde spara så att vi kunde investera.
Jag körde en 15 år gammal bil tills för några år sedan. Vår föredragna rekreation är vandring och camping, som båda är gratis eller billiga. Vi reser internationellt, men vi använder frequent flyer miles och spenderar mycket tid i länder där dollarkursen fungerar till vår fördel. Och vi äter mest vegetarisk mat, vilket är billigare än att äta kött.
Försök aldrig någonsin någonsin någonsin att tajma eller förutsäga marknaden. Köp när det är en bra affär. Slutet av berättelsen.
Spekulera inte i framtiden. Köp bara när det är vettigt för närvarande, med tanke på siffrorna för närvarande.
Läs artiklarna på min blogg, Afford Anything, lyssna på fastighetsrelaterade avsnitt på min podcast och bestäm vilken delstat, stad, stadsdel och postnummer du vill rikta in dig på för din första hyresfastighet.
Jag skulle ha lagt ut mer från början. Jag fick det felaktiga intrycket att vi kunde förbättra vinsten genom att göra jobbet själva, men det är bara BS-redovisning. Du kan inte värdera din egen tid till noll, värdera någon annans tid till mer än noll och göra en rättvis jämförelse. Du måste alltid göra en analys utifrån antagandet att du lägger ut allt på entreprenad. Och om du väljer att göra det frigör detta dig att fokusera på tillväxten av ditt företag, så att du kan arbeta med det snarare än i det.
Jag tror inte att det finns ett enda allra bästa tips, för jag tror inte att dessa år av kollektiv kunskap kan kokas ner till någon silverkula.
Men om jag var tvungen att välja något skulle jag säga fokusera på att tjäna mer istället för att spara. Tidigare var jag besatt av slantar och sparsamhet, och på många sätt har jag fortfarande den tendensen. Men du kan inte krympa dig till storhet. Din potential att tjäna mer överstiger din potential att klippa kuponger.
Håll fokus på entreprenörskap, investeringar och tjäna mer, och spela det långa spelet. Det här handlar inte om framgång över en natt, det handlar om framgång inom de kommande fem till tio åren.
Är du intresserad av att börja hyra fastigheter? Vilka andra frågor har du till Paula?
Private Equity-relationer med utvalda investeringsbanker
Hur man väljer den bästa kreditföreningen för dig
Fyra sätt att hjälpa dina kunder att förnya sig och växa
12 fantastiska småföretagstillväxtaktier att köpa
Senior stimuluskontroller:Kampanjen växer, men det finns inga tecken på att kongressen lyssnar
