Oavsett om du är en hyresvärd med en portfölj av hyresfastigheter eller helt enkelt hyr ut ett rum på ditt eget hem kommer du att få betala inkomstskatt på hyresvinster. I allmänhet ska skatt betalas på den ordinarie inkomst du får från dina hyresgäster, såväl som på eventuell vinst du gör när du kommer för att sälja fastigheten.

Det första steget när du bedömer din potentiella skatteskuld är att räkna ut hur mycket hyresintäkter du kommer att tjäna. Detta kommer sedan att inkluderas i din självdeklaration, tillsammans med eventuella andra inkomster du har från din lön, investeringar, pension eller sparande.

Hur beskattas hyresintäkter?

Hyresintäkter beskattas i enlighet med din normala inkomstskattesats, enligt följande:

*Taxor för taxeringsåret 2021/2022

Du måste vara uppmärksam på att dina hyresintäkter kan pressa dig in i ett högre skatteintervall i kombination med dina övriga inkomster. Inkomst beskattas i en bestämd ordning beroende på källan där inkomster från inkomst, pensioner och egendom bedöms före utdelningsinkomst. Du kan därför bli skyldig att betala en högre skattesats (som visas ovan) på den del av eventuell inkomst som faller inom nästa skatteklass. Om du får utdelningsintäkter är de högre kurserna något annorlunda och visas nedan.

Det är dock möjligt att kvitta en del av kostnaderna för att hyra din fastighet för att minska din totala skatteskuld. Vi förklarar detta mer ingående längre fram i den här artikeln.

Räkna ut dina hyresintäkter

För att kunna räkna ut hur mycket skatt du ska behöva betala är det nödvändigt att räkna ut exakt vad dina hyresintäkter uppgår till. Det första steget i processen är att lägga ihop hyran du fick under föregående beskattningsår, tillsammans med pengar som dina hyresgäster betalade till dig för saker som:

• Rengöring/underhåll av eventuella gemensamma utrymmen
• Verktyg som gas, elektricitet eller vatten
• Icke-återbetalningsbar deposition
• All del av en deposition som du inte returnerar på grund av skador eller sprickor. Detta kan dock kvittas som en kostnad mot din sluträkning

Vilka utgifter och tillägg kan hyresvärdar kräva?

Fastighetsbidrag

De första 1 000 punden i hyresintäkter är skattefria. Detta kallas ditt "fastighetsbidrag" och, om din inkomst inte överstiger de 1 000 £, betyder det att du inte behöver fylla i en självdeklaration, såvida du inte måste för att kunna registrera andra inkomster.

Tillåtna utgifter

För att motverka skatten du ska betala på dina hyresintäkter kan du kvitta utgifter som uppstår vid uthyrning av fastigheten. Enligt Gov.uk inkluderar detta, men är inte begränsat till:

• arvoden för uthyrningsagenter
• juridiska avgifter för uthyrning på ett år eller mindre, eller för förnyelse av ett hyresavtal för mindre än 50 år
• arvoden för revisorer
• byggnads- och inboförsäkring
• underhåll och reparationer av fastigheten (men inte förbättringar)
• kostnader för el, som gas, vatten och el
• hyra, tomträttsavgäld, serviceavgifter
• Rådets skatt
• tjänster du betalar för, som städning eller trädgårdsarbete
• andra direkta kostnader för att hyra fastigheten, som telefonsamtal, pappersvaror och reklam

Lättnad för byte av hushållsartiklar

Om du måste byta ut "hushållsartiklar", såsom sängar, soffor, mattor, kylskåp eller andra hushållsapparater - och de föremål du har bytt ut inte längre används i fastigheten - kan du begära skattelättnader på dem. Det finns vissa varningar, inklusive:

• Föremålet måste ha tillhandahållits enbart för hyresgästernas användning inom fastigheten
• Det måste vara en likvärdig ersättning, annars måste du dra av det extra belopp du har spenderat på att uppgradera varan
• Du måste dra av alla pengar du tjänar på att sälja den gamla varan
• Du kan också kräva tillbaka kostnaden för att bli av med originalvaran
• Du kan inte göra anspråk på denna lättnad om du använder regeringens Rent a Room Scheme 

Skatteavdrag på bolån

Tidigare kunde hyresvärdar dra av räntedelen av sina bolånebetalningar från sin skattesedel. Men nu har reglerna ändrats och du kan istället begära skatteavdrag motsvarande 20 % av räntebetalningen.

Betala reavinstskatt på en hyresfastighet

När du säljer din hyresbostad kommer du att vara skyldig för reavinstskatt på eventuell vinst du gör. Detta debiteras på olika nivåer beroende på vilket inkomstskatteband du befinner dig i:

• Högre skattesats - 28 %
• Grundskatteintervall - 18 %

Under innevarande beskattningsår kan du göra skattefria kapitalvinster upp till £12 300. Om du äger fastigheten med en partner är det möjligt att kombinera detta bidrag, vilket fördubblar ditt skattefria bidrag.

Du kanske kan kompensera för kostnaderna för byggnadsarbeten eller renoveringar du har utfört på fastigheten, såväl som kostnader för att köpa och sälja fastigheten, inklusive stämpelskatt och advokat- och fastighetsmäklararvoden.

Vilken skatt betalar du om du bor i den fastighet du hyr ut?

Om du hyr ut en del av ditt huvudsakliga bostadshus, antingen till en långtidsboende eller via en korttidsuthyrningsapp, som Airbnb, blir du skattskyldig på samma sätt som för övriga hyresintäkter. Däremot kan du ansöka om att bli en del av regeringens Rent a Room Scheme, som låter dig tjäna 7 500 £ per år skattefritt. Detta system är öppet för personer som är bosatta hyresvärdar, även om du inte äger fastigheten, eller om du driver ett bed and breakfast eller pensionat. Det är värt att poängtera att du inte kan använda fastighetsbidraget som nämnts tidigare tillsammans med Rent a Room Scheme.