Statlig lag avgör om din hypotekslångivare måste gå till domstol för att ta ditt hus. Om din stat tillåter icke-rättsliga utmätningar, kan långivaren bara behöva ställa in datumet och meddela dig om försäljningen innan du auktionerar ut ditt hem. Att gå till domstol för ett föreläggande kan ge dig tid eller stoppa utmätningen helt.
När du lämnar in en talan mot din hypotekslångivare ber du vanligtvis om ett tekniskt besöksförbud, eller TRO; ett tillfälligt föreläggande; eller ett permanent föreläggande. En TRO skjuter upp utmätning tills du kan få en domstolsförhandling om ett föreläggande. Ett tillfälligt föreläggande försenar utmätning tills domaren kan ge ditt fall en fullständig domstolsförhandling. Eftersom det kanske inte är på ett år eller mer är det en stor vinst för dig. Om du vinner målet och får ett permanent föreläggande kan långivaren inte utmäta.
För att få en TRO måste du visa att du kommer att lida allvarlig skada om avskärmningen fortsätter. Eftersom det kommer att kosta dig ditt hus är det en enkel standard att uppfylla. Ett tillfälligt föreläggande är inte så lätt. Du måste övertyga domaren om att det finns en god chans att du kommer att lyckas när fallet går till rättegång. Bevisbördan ligger på dig, inte långivaren. Domaren kommer också att väga skadan för dig från förlusten av ditt hem mot skadan för långivaren. För att få ett permanent föreläggande måste du vinna avgörande i domstol.
De flesta preliminära förhör involverar inte vittnen. Istället skickar du in bekräftelser som anger din version av fakta. Om du har vittnen inkluderar du även deras intyg. Bolåneinstitutets advokater kommer sannolikt att lämna in sina egna intyg. Sedan måste du övertyga domaren om att du har en bra sak. Om du till exempel kan visa att hypotekslångivaren inte meddelat dig om försäljningen tillräckligt långt i förväg, skulle det bryta mot statens lagar. När rättegången rullar runt, tar du in vittnen för att göra samma poäng under ed.
Om du får ett förhandsföreläggande kan domaren stoppa utmätning fram till rättegången. Hon kan också ställa några villkor för hypotekslångivaren, som att upprepa avskärmningsprocessen med korrekt underrättelse. Om ditt försvar enbart baseras på tekniska fel i utmätningen kommer långivaren troligen få huset så småningom. Om du har ett rejält försvar – att långivaren faktiskt inte äger skuldebrevet för ditt lån, säg – har du en mycket bättre chans att få ett permanent föreläggande.
