Anteckning från författaren
Den här artikeln publicerades bara några dagar efter att Världshälsoorganisationen (WHO) förklarade spridningen av covid-19 som en pandemi. Därefter prioriterade Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) de åtgärder de kunde ta som svar på covid-19-nödsituationen och relaterad finanskris. Detta resulterade i följande ändringar i deras agenda för 2020:
Maj 2020
Deadline missade för att utfärda ett meddelande om förslag till regelgivning (NPRM) relaterat till ATR/QM-regeln.
22 juni 2020
Föreslog att ändra den allmänna kvalitetskontrolldefinitionen i regel Z för att ersätta DTI-gränsen med ett prisbaserat tillvägagångssätt och att förlänga GSE-patchen så att den löper ut vid ikraftträdandet av den ändringen.
18 augusti 2020
Utfärdade en NPRM för att skapa en ny kategori av erfarna kvalificerade bolån (Seasoned QMs) som skulle uppmuntra innovation på marknaden och hjälpa till att säkerställa konsumenternas tillgång till ansvarsfulla och överkomliga hypotekslån.
Slutet på 43% DTI-regeln närmar sig - så säger många inom bolånebranschen. Är detta en korrekt läsning av de senaste stegen som tagits av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eller bara önsketänkande? I ett brev till kongressen i januari i år uppgav direktör Kathy Kraninger att CFPB föreslog en ändring av Ability to Repay/Qualified Mortgage-regeln (ATR/QM-regeln) som skulle eliminera skuld-till-inkomst-förhållandet (DTI) som en kvalificerande faktor vid hypoteksgarantier. Vägen från ett ändringsförslag till faktiskt genomförande kan dock vara slingrande med ett antal potentiella omvägar och vägspärrar.
För att till fullo förstå komplikationerna av ett sådant drag och det omtvistade förhållandet mellan 43 % DTI-regeln och undantagen som implementerats av CFPB, hjälper det att se över ursprunget till båda.
Som många av oss minns ledde 2007 års kris på subprime-bolånemarknaden och den efterföljande finanskrisen 2008 till Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act 2010. Som en del av lagen skapades CFPB följande år med syftet att skydda konsumenternas intressen i samband med finansiella produkter och tjänster. I januari 2014 antog CFPB ATR/QM-regeln. Enkelt uttryckt krävde det en långivare att verifiera en låntagares förmåga att betala tillbaka ett lån innan han godkände det. För att betraktas som en kvalificerad inteckning (QM) baserades en låntagares förmåga att betala tillbaka lånet på åtta faktorer:
Verifierbar inkomst
Anställningsstatus
Månatlig bolånebetalning
Månatlig betalning av övriga lån på fastigheten
Månatliga betalningar för fastighetsskatter, försäkringar och HOAs
Skulder
DTI-förhållande
Kredithistorik
Även om CFPB hade övervägt alternativ, bestämde den sig till slut med en hård DTI-gräns på 43 % för QM-lån, med undantag för statligt försäkrade lån genom programmen VA, FHA och USDA. På den tiden fick detta enstaka tillvägagångssätt stöttning från branschgrupper och konsumentförespråkare. Många företrädare för bolånebranschen och konsumentförespråkare var emot det. De hävdade att det var begränsande, ökade möjligheten till rättstvister och skulle leda till uteslutning av låntagare.
Eftersom lån med DTI-kvoter över 43 % representerade en betydande procent av bolånen och till sin natur inte var oförenliga med ansvarsfull utlåning, föreslog CFPB en tillfällig GSE QM-lånebestämmelse, som kom att kallas GSE Patch. GSE Patch skapade ett undantag från 43% DTI-regeln för lån som är berättigade att köpa eller garanteras av statligt sponsrade företag (GSE), aka Fannie och Freddie. Detta undantag skulle vara tillgängligt i sju år eller tills någon av GSE upphör att vara i konservatorium.
CFPB trodde att GSE Patch var ett sätt att bevara tillgången till krediter för konsumenter under en övergångsmarknad för bolån. Dessutom kan det vara en tillfällig lösning för låntagare vars inkomst kan vara svår att verifiera, men som ändå kan visa att de kan betala tillbaka ett lån. Då som idag tyckte många långivare att GSE Patch gav Fannie och Freddie en orättvis fördel eftersom de var undantagna medan lån med stöd av privat kapital omfattades av 43 % DTI-regeln.
Med utgången av GSE Patch vid horisonten, den 10 januari 2021, kan ett antal vägar framåt övervägas, några mer realistiska än andra.
Vissa har föreslagit att om man låter GSE-patchen upphöra att gälla skulle det återställa eget kapital i branschen. Fannie och Freddie skulle inte längre ha en fördel. Ett antal branschexperter har dock uppskattat att allt från 16 % till 19 % av bolånen kommer från GSE Patch. Storleken på detta segment inom bolånemarknaden var en av de ursprungliga anledningarna till implementeringen. Detta har fått en del att hävda att om man bara låter GSE-patchen löpa ut som planerat skulle det få en betydande inverkan och med stor sannolikhet störa den nuvarande bolånemarknaden.
Istället för att låta GSE-patchen upphöra att gälla kan CFPB sparka burken på vägen och förlänga den under en viss period. Detta skulle dock inte ta itu med oron för många långivare som tycker att spelplanen inte är lika när de tävlar mot Fannie och Freddie. Dessutom har Federal Housing Finance Agency (FHFA) diskuterat GSE:s utträde från konservatoriet inom en snar framtid. Som ni minns var GSE Patch beroende av en sjuårsperiod eller slutet av GSE:s konservatorskap.
Vissa förespråkar att GSE Patch upphör att gälla eftersom de anser att det också skulle innebära slutet för 43% DTI-regeln. Många långivare håller med om att även om det är relevant, är DTI inte den enda faktorn som kan användas för att fastställa en låntagares förmåga att betala tillbaka ett lån. De föreslår att den stela standarden på 43 % bör tas bort eller åtminstone ändras. Motargumentet är att DTI-kravet är ett skydd mot ytterligare en finansiell kris och att det hjälper konsumenter att undvika att ta på sig skulder över deras betalningsförmåga.
Ett antal alternativ till 43 % DTI-regeln har föreslagits för att klassificera ett lån som QM eller Non-QM. Tänk på att för att vara lönsamt måste ett alternativ tillåta långivaren att bedöma låntagarens förmåga att återbetala, utan att orättvist utesluta låginkomsttagare. Låt oss undersöka några av de alternativ som har diskuterats av individer i branschen.
Alternativet som nyligen nämndes av CFPB var en prissättningströskel där lån över gränsen skulle falla in i klassificeringen Non-QM. Den föreslagna tröskeln i det här fallet skulle vara skillnaden mellan lånets APR och den genomsnittliga räntan för ett jämförbart lån.
Ett annat populärt alternativ som lagts fram är att klassificera ett bolån baserat på en specifik kryddperiod. Kryddperioden skulle vara för ett visst antal månader, till exempel 12 eller 24. Om lånet under den tiden inte blev förfallna, skulle det klassificeras som QM så länge det uppfyllde övriga krav.
Andra har föreslagit att en DTI-gräns skulle kunna behållas. Den bör dock modifieras för att erbjuda kompenserande faktorer eller någon typ av valideringsprocess för att tillåta undantag från en hård DTI-gräns. Lån som använder det här alternativet skulle behöva dokumenteras fullt ut, ha specifika kompensationsfaktorer och uppfylla de andra kvalitetskraven för QM-produkter.
43% DTI-regeln och GSE Patch är nära sammanflätade och ett beslut om det ena kommer att påverka det andra. Även om det är svårt att med säkerhet förutse vad som kommer att hända nästa år, har CFPB gett några signaler om den väg de kan ta. Låt oss titta på dem innan vi går vidare.
25 juli 2019
CFPB uppger att de planerar att tillåta GSE-patchen att löpa ut i januari 2021 eller efter en kort förlängning.
November 2019
Direktör Mark Calabria från FHFA föreslog att GSE-konservatorskapet skulle avslutas antingen 2022 eller 2023.
6 februari 2020
Inför huskommittén för finansiella tjänster uttalade direktör Kathy Kraninger att CFPB planerar att föreslå följande:
En ändring av ATR/QM-regeln som skulle flytta bort från en DTI-tröskel och använda ett alternativ, till exempel en prissättningströskel.
En förlängning av GSE-patchen under en kort period tills ikraftträdandet av det föreslagna alternativet eller en eller flera av GSE:erna lämnar konservatorskapet, beroende på vilket som inträffar först.
Maj 2020
Tidsfristen för CFPB att utfärda ett tillkännagivande om förslag till regelframställning (NPRM) för att begära kommentarer om de ändringar som föreslagits för ATR/QM-regeln.
10 januari 2021
GSE-patchen löper ut.
Vilken åtgärd kommer att innebära slutet för GSE-patchen? Även om FHFA har föreslagit att Fannie och Freddies konservatorium närmar sig sitt slut, kommer det inte att dröja förrän tidigast 2022. Istället kommer dödsstöten troligen från CFPB. De har uppgett att de planerar att låta GSE-patchen löpa ut i januari 2021. Även om det verkar finnas en viss flexibilitet i denna deadline, är det troligt att det kommer att vara under en kort period, bara tillräckligt lång för att rymma implementeringen av ett alternativ till de 43 % DTI-regel. Vad blir alternativet till 43% DTI-regeln? Det mest troliga alternativet kommer att vara vad CFPB har lagt fram, en prissättningströskel. När får vi veta mer? Bortsett från nuvarande spekulationer från branschen, kommer vi troligen att behöva vänta tills CFPB lägger ut sin NPRM i maj för att söka kommentarer om deras föreslagna ändringar.
Även om CFPB har lagt ut en kurs för utgången av GSE-patchen och eliminering av 43% DTI-regeln, skulle det vara naivt att tro att det är hugget i sten. Valfritt antal faktorer kan påverka de steg som CFPB tar under de kommande 12 månaderna. Ekonomin är ett exempel. En ekonomisk nedgång skulle sannolikt påverka CFPB:s planer. En annan komplikation kan vara att det är ett valår, med möjlighet till en ny förvaltning och nya CFPB-policyer 2021. En kraft som man kan räkna med är själva bolånebranschen. CFPB kan förvänta sig varierande åsikter och hetsig debatt från långivare, fastighetsmäklare, konsumentförespråkare och andra medlemmar av branschen. Vad som inte kan bedömas är om någon mängd förespråkande kommer att ha ett verkligt inflytande på CFPB:s beslut.
Även om Kathy Kraninger, direktör för CFPB, har lagt ut en kurs för att avsluta 43 % DTI-regeln, är framgången för flytten inte garanterad.
Det har varit konstant kontrovers kring 43% DTI-regeln. Vissa välkomnar det som ett verkligt skydd mot oansvarig utlåning. Andra ser det som ett hinder för kvalificerade köpare och deras långivare. Ytterligare andra definierar det som en föråldrad regel som har överlevt sin användbarhet. Oavsett din position ger CFPB alla indikationer på att denna regel kommer att ersättas inom en snar framtid. Exakt hur CFPB kommer att åstadkomma detta är oklart. Förhoppningsvis kommer NPRM i maj att ge ytterligare information som kan hjälpa bolånebranschen att förbereda sig för den kommande förändringen.
Oavsett om du erbjuder QM-lån eller icke-QM-lån kan du räkna med ett samarbete med Axos Warehouse Lending för att tillhandahålla de olika låneprogram du behöver. Ring 1-888-764-7080 idag om du vill veta mer.
