Hon har gjort alla rätt saker:Hon har arbetat hårt i skolan, tagit en avancerad examen och har lagt grunden för att hitta ett jobb i en välbetald karriär. Hur imponerande den här nyutexaminerades framgångar än är, har banker inte för vana att ge bolån till arbetslösa.

Så varför inte ta bort banken från ekvationen?

En populär lösning när någon utan tillräckligt med pengar till hands vill göra ett större köp är ett familjelån där en förälder eller annan familjemedlem lånar ut pengar i ett formellt strukturerat avtal. Dessa typer av lån kommer utan hinder av de som erbjuds av en bank, och det kan också finnas andra påtagliga fördelar, inklusive lägre räntor, mångsidiga betalningsalternativ och möjligheter till fastighetsplanering relaterade till hur lånet är uppbyggt.

Dessa fördelar kommer med de vanliga nackdelarna med att låna ut pengar – oavsett hur nära släkt parterna är, det finns alltid ett inslag av risk – men en väl avrundad förståelse för utlåning inom familjen kan potentiellt ge en betydande uppsida för båda parter. Och ofta kan lån inom familjen vara vettiga även när mottagaren har ett jobb som betalar bra eller en annan inkomstkälla.

Hjälp bara till

De typer av lån som implementeras vid utlåning inom familjen behöver inte nödvändigtvis vara i familjen. Faktum är att vem som helst kan låna ut till vem som helst , vilket belopp som helst, av olika anledningar, från en moster som hjälper en systerdotter att skaffa ett nytt fordon, till en vän som hjälper en annan med kapital för att hjälpa till att starta ett företag, till en farförälder som grundar en stiftelse för att försörja ett barnbarn medan han flyttar tillgångar utanför deras skattepliktig egendom.

Mindre lån behöver inte nödvändigtvis vara strukturerade som ett vanligt banklån är. Om beloppet är tillräckligt litet - säg $10 000 från en förälder för att hjälpa till att betala av ett barns fordon - kan långivaren helt enkelt överföra pengarna och låta dem kvalificeras som en gåva. Eftersom beloppet ligger under tröskeln för uteslutning av gåvoskatt på 15 000 USD för individer (30 000 USD för gifta par) skulle det inte tillkomma någon tillhörande gåvoskatt, förutsatt att det totala antalet gåvor för året inte överstiger det årliga undantaget.

Bär hela lasten

En vanlig och mer komplicerad form av lån inom familjen är bolån. Låt oss säga att vår överpresterande-ännu-pengar-strappade akademiker vill köpa ett hem för $300 000. Såvida hon inte redan har fått ett bra jobb och slängt iväg tillräckligt med besparingar för handpenningen, är banken troligen inte intresserad av att låna ut till henne. Men om hennes föräldrar har råd kan de låna barnet en del av bolånet, eller hela bolånebeloppet. Med vägledning av sin finansiella rådgivare och en advokat kan föräldrarna konstruera ett bostadslån med fördelaktiga villkor för sin familj - ett utan pengar, inget förhandsgodkännande, ingen kreditprövning och ingen bakgrundskontroll. Barnet får precis ett lån från "Mom and Pops bank."

Det kanske bästa med detta arrangemang är att räntebetalningarna stannar i familjen och kommer sannolikt att komma tillbaka till låntagaren en dag som en del av deras arv. Men på kort sikt kommer räntan de kommer att betala inte bara att vara lägre än räntan på bolån från affärsbanker – det kommer att vara den lägsta räntan som IRS tillåter. Från och med juli 2019 är den sammansatta årliga tillämpliga federala räntan (AFR) 2,13 % för en kortfristig period (tre år eller mindre), 2,08 % för medelfristiga lån (mer än tre år på upp till nio år), eller 2,50 % på längre sikt (mer än nio år).

Att skapa lån

När du tar upp ett lån med din advokat finns det flera viktiga överväganden och procedursteg att ta. Om lånet är en inteckning måste långivaren skapa ett skuldebrev och lämna in inteckningen inom sitt län för att göra det officiellt. I detta är familjehemslån annorlunda än andra typer av lån.

Två av de viktigaste faktorerna när du utformar lånet är att se till att det förblir skilt från en gåva. Långivare kan göra detta genom att fastställa den med en ränta baserad på den nuvarande AFR och inrätta en lämplig betalningsstruktur. Underlåtenhet att göra det kan leda till granskning från IRS, vilket kan leda till att en potentiell straffavgift eller en gåvoskatt åläggs. Och, bara för att vara tydlig, skulle gåvoskatten vara skyldig den som gav gåvan, inte den som fick den.

Tips om hur du strukturerar lånet: Jag rekommenderar vanligtvis till mina kunder att de gör sina bolån räntebärande, med en ballongbetalning planerad till slutet av lånets löptid. Om långivaren i slutet av lånet vill refinansiera har de givetvis möjlighet att göra det. Likaså, om mottagaren inte kan hålla betalningsplanen, kan långivaren besluta att efterskänka räntan i slutet av varje år. Återigen kan långivaren använda sin årliga uteslutning av gåvoskatt för att efterlåta den erforderliga betalningen utan att pengar växlas och IRS skulle betrakta betalningen som "gjord".

Det är värt att notera att för att en låntagare ska kunna betala av kapitalet så flyttar de egentligen bara pengar tillbaka till långivarens egendom, och de behöver förmodligen inte pengarna om de bara har lånat ut hundratusentals dollar till barnet. Ett annat sätt att se på är att mottagaren av lånet sannolikt också kommer att ärva en del av långivarens egendom. Så, de kanske frågar sig själva, vem kommer att dra mer nytta av de inkrementella kontanterna de skulle använda till huvudmannen, den yngre versionen av sig själva som precis har börjat, eller den framtida versionen, som är mer etablerad i sin karriär och är en förmånstagare av långivarens egendom?

Familjeinterna lån kan ge familjer ett förenklat sätt att göra komplexa köp, med mer flexibilitet och förmånliga villkor jämfört med vad de skulle få från en traditionell bank. Nyckeln för att få en sådan lösning att fungera är att anpassa lånestrukturen till båda parters ekonomiska medel och mål och att hantera sedeln och alla relaterade betalningar och dokumentation i enlighet med myndighetskrav.