Det finns många frågor som cirkulerar inom investeringslandskapet för kommersiella fastigheter när covid-19-krisen utvecklas. Kommer marknaden att återgå till det normala snart? När ska hyrorna tas ut? Kommer jag att förlora min investering?
Jag har samlat några av de vanligaste frågorna jag har fått och har gett svar som hjälper dig genom de kommande 90 dagarna.
Det beror på. Om du har byggnader som inte har påverkats kritiskt eller om du har fastigheter med låg belåning, kanske du kan utnyttja en del av det egna kapitalet. Utmaningen nu är att lånemarknaden för låntagare är osäker. Det finns pengar tillgängliga, men villkoren kan vara oöverkomliga. Till exempel kräver vissa långivare ytterligare reserver för att täcka sex till 12 månaders bolånebetalningar. Andra långivare förbjuder uttagslån. För vissa ägare kan en kreditram vara det bästa alternativet.
Dessutom baseras ditt tillgängliga kapital på fastighetens kassaflöde och skuldtäckning, så pengar kanske inte är lika lättillgängliga som de hade varit tidigare. Här är anledningen:Om du äger kommersiella fastigheter har du sannolikt också hyresgäster, oavsett om de är kommersiella eller bostäder. Majoriteten av amerikanska delstater har beställningar och/eller restriktioner för social distansering, som kanske inte kan hävas förrän i slutet av maj eller början av juni. Många kommersiella hyresgäster kan inte öppna sina dörrar på grund av dessa order och kanske inte kan betala sin hyra. Bostadshyresgäster är djupt påverkade, vilket kan ses av de stigande arbetslöshetssiffrorna. CARES-lagen föreskriver från och med nu ökad arbetslöshet och en engångsstimulanskontroll, men det finns inget krav på att hyresgästerna ska använda medlen för att betala hyra.
Med tanke på denna osäkerhet för insamlingar skulle jag säga att det kommer att bli svårare att utnyttja din investering i dag än det skulle ha varit för två månader sedan.
För närvarande ser vi transaktioner som redan var nära mållinjen att stänga. De flesta andra fastighetsaffärer läggs på is, eller så förlängs stängningen med 90-120 dagar. Samlingar är ett stort okänt för många fastigheter just nu. Samlingar och driftsnetto bestämmer värdet på fastigheten, men lika viktigt är det storleken på ditt lån.
Vi ser också över hela marknaden, oavsett fastighetstyp - flerfamiljshus, kontor eller butiker - det finns en stunds paus just nu. Som ett exempel tar en transaktionscykel för flerfamiljsförvärv normalt två månader från början till slut. Vi ser att samma typer av transaktioner nu pressar ut sin due diligence till en 90-dagarsperiod, med 60 dagar att avsluta efter det (fem månader). Om köpare och säljare är villiga att samarbeta och ta hänsyn till nuvarande förhållanden, kommer affärer att genomföras. De kommer bara att bli lite annorlunda än det skulle ha sett ut för två månader sedan.
Det kan finnas alternativ för opportunistiska investeringar 2020, beroende på hur länge covid-19 stör ekonomin. Bra köpmöjligheter kan inkludera fastigheter som närmar sig slutet av sin finansieringsperiod eller fastigheter med problem med verksamheten. Låneförfallodatum är "drop dead"-datum som tvingar ägare att antingen sälja eller refinansiera. Refinansieringsalternativ har blivit mycket mindre attraktiva i den här lånemiljön, vilket kan få säljare att bara ta en rabatt vid försäljning istället för att ta ett lån med låg belåningsgrad och stora kassakrav.
Detsamma gäller ägare som är över huvudet med sviktande verksamhet. När fastighetsreserver och ägares egna resurser inte kan flytta en fastighet genom magra tider, kan ägare välja det bästa av två svåra alternativ och sälja till ett rabatterat pris för att undvika utestängning.
En anledning till att investerare går in i sponsrade fastighetsinvesteringar är att sponsorn också övervakar kapitalförvaltningen för deras räkning. Det är en passiv investeringsstrategi för dem som vill ha fördelarna med kommersiella fastighetsinvesteringar, utan krångel med att vara hyresvärd.
Kapitalförvaltning är det lager av tillsyn mellan fastighetens dagliga verksamhet (fastighetsförvaltning) och ägaren eller investeraren. Och nu mer än någonsin granskar kapitalförvaltare fastighetsverksamheten med målet att balansera fastighetens behov med investerarnas mål.
En erfaren kapitalförvaltare kan navigera en investeringsfastighet genom chocker till fastighetscykeln. I händelse av en pandemi, naturkatastrof eller något annat hot mot fastigheten är de beredda att agera i ett mycket konservativt läge för att skydda investeringen. Bra kapitalförvaltare håller också en öppen dialog för att kommunicera med ägare och investerare i realtid. Exempel på effektiv kommunikation kan vara att skicka uppdateringar om att inrätta nya rutiner för att skydda invånarnas och personalens hälsa, ändringar i affärsplaner eller utarbeta nya hyrespolicyer.
Effekten av covid-19 formar sig som ett avgörande ögonblick för fastighetsförvaltare. Några av de svagare kapitalförvaltningsteamen och sponsorerna har "bli mörkt" och lämnar sina investerare som undrar om hyror samlas in eller om bolånebetalningar görs. Möjligheten att snabbt omprioritera affärsplanen (t.ex. stoppa kapitalprojekt för att reservera pengar) skiljer också starka, proaktiva kapitalförvaltare från mer passiva motparter.
Ekonomiskt nedfall av covid-19 introducerar en reell möjlighet till utestängning för vissa fastigheter, och oerfarna kapitalförvaltare kan vara oförberedda på ett så utmanande scenario.
Termen "sponsor" används för att beskriva individen eller företaget som ansvarar för inköp, köp och förvaltning av en fastighetsinvestering – från förvärv till slutlig försäljning.
Först slår en fastighetssponsor ihop en grupp ackrediterade investerare och förvärvar en fastighet. Sedan fortsätter sponsorn sin investeringstillsyn som kapitalförvaltare, övervakar affärsplanen, skapar värde och leder så småningom fastighetens försäljning.
Vanligtvis får investerare månatliga eller kvartalsvisa utdelningar under hela ägarperioden. I fallet med en kris, såsom COVID-19, kan utdelningar avbrytas under en period för att bygga upp kassareserver. Investerare förstår att fastigheter är en långsiktig investeringsstrategi och kommer så småningom att få pengar.
I slutändan är fastigheter ett långsiktigt spel, med en långsiktig horisont. När vi pratar med investerare som är intresserade av sponsrade fastigheter säger vi samma sak till dem. Just nu är det inte annorlunda, och vi påminner dem om exakt samma spelplan.
Ja, de kommande sex månaderna är osäkra. Fastighets- och lånemarknaderna är inte stabila för tillfället. Men återigen handlar investeringar i kommersiella fastigheter på lång sikt. Vi vet att hyrorna kommer att betalas – kanske tillfälligt med betalningsplaner – och fastighetsinkomsterna kommer att stabiliseras. Vi vet att vi kommer att gå tillbaka till en normaliserad modell.
När vi har de uppgifterna om att hyresuppbörden går i rätt riktning och skuldmarknaderna börjar normaliseras är min rekommendation följande:Gå snabbt.
