Aktier har haft en jäkla uppgång de senaste åren, med en avkastning 2023 på 26 % och 2024 på 24 % för amerikanska aktier. Internationella aktier tog över 2025 och tjänade 6 % under första kvartalet och 12 % under andra kvartalet. Samtidigt upplevde fastigheter motvind med en snabb ränteuppgång på 4 % 2022. Direktinvesterare har ställts inför utmaningar med möjligheten att refinansiera skulder med rörlig ränta till högre räntor, och syndikeringarna har gjort desperata kapitalanrop och har sänkt förväntad avkastning. Även om Fed har sänkt räntan med sammanlagt 0,5 % under de sista månaderna 2025, är det ingen överraskning att aptiten på fastigheter bland WCIers och andra är mycket lägre än för fem år sedan.
Erfarna investerare vet dock att FOMO inte ska vara motivationen att investera och att den bästa avkastningen ofta kommer från att lägga pengar i bra investeringar efter en period av mer dämpad avkastning. Om du har funderat på att investera i privata fastigheter, låt mig ge lite erfarna råd.
Det första du bör veta är att det här kommer att ta mycket mer arbete än att bygga en portfölj med 3-5 indexfonder över ett fåtal investeringskonton. Proffs med hög inkomst behöver inte investera i fastigheter, än mindre privata fastigheter, för att bli framgångsrika. Det finns gott om mångmiljonärer som har enkla men diversifierade, lågkostnadsportföljer. Om det är något du tycker är attraktivt med privata fastigheter, som t.ex.
vet att du hade bättre värde på det nog för att hantera vissa extra kostnader och krångel – åtminstone när du köpte investeringen och vid skatt. Du kommer att ge upp viss reglering och viss likviditet och möjligen till och med viss diversifiering. Du kommer att betala högre avgifter. Det måste vara värt det.
Mitt andra tips är att bli rik redan. Det här är inte ett spel för en nybörjarinvesterare som precis är ute efter hemvist. Om du fortfarande betalar av studielån hör du förmodligen inte hemma i de flesta bra privata fastighetsinvesteringar. Det är bara en funktion av diversifiering och investeringsminimum. Om du till exempel vill ha 20 % av din portfölj i fastigheter, de fonder du vill använda erbjuder minimibelopp på 100 000 USD, och du tror att tre är det minsta antalet olika fondförvaltare du behöver för adekvat diversifiering, vilket tyder på att du behöver en portfölj på 1,5 miljoner USD innan du går in i det här spelet.
Vissa kan komma dit med lägre investeringsminimikrav eller en högre fastighetsallokering, men för det mesta är detta ett spel som spelas av mångmiljonärer. Privata fastigheter används bäst när du är rik, inte för att bli rik. Vissa människor försöker komma in "tidigt" med odiversifierade portföljer som hanteras av oerfarna operatörer. Gissa hur det fungerar för det mesta.
Mer information här:
Jämföra privata fastighetslånefonder
De 18 nackdelarna med privata fastighetsinvesteringar
De flesta passiva privata fastighetsinvesteringar kräver att deras investerare är ackrediterade investerare eftersom dessa investeringar vanligtvis tål och betalar för mindre reglering än börsnoterade företag. Den juridiska definitionen av en ackrediterad investerare är i allmänhet någon som har haft en inkomst på minst $200 000 för vart och ett av de senaste två åren eller har investerarbara tillgångar på minst $1 miljon. Jag tycker att den definitionen är otillräcklig. Här är min:
Fastighetsfastigheter med hävstång kan och går till noll hela tiden. Du måste ha förmågan att äga tillräckligt mycket av dem så att detta inte orsakar dig några verkliga problem när det inträffar.
I vår No Hype Real Estate Investing-kurs introducerar jag konceptet Real Estate Spectrum eller Continuum. Det finns alla möjliga sätt att investera i fastigheter, men det kanske viktigaste är att matcha din metod med din egen nivå av intresse och expertis.
Till exempel tror jag att bygga ett litet imperium av korttidsuthyrningar, särskilt i kombination med locum tenens arbete, är den snabbaste vägen för en doktor att nå ekonomiskt oberoende. Men det är absolut inte för alla. Det kräver en del entreprenöriella initiativ och vissa risker. Det är ett andra jobb, åtminstone för ett tag. Om du gillar likviditet och diversifiering och inte har något emot att ge upp kontroll, skatteförmåner och avkastning kan du, precis som jag, hamna längre på rätt sida av spektrumet. Andra kommer att vara i mitten eller till och med på vänster sida. Som när man väljer ett boende är det viktigaste att passa. Om du vill ha en hög nivå av kontroll över dina investeringar, kommer du inte att gilla en fastighetsfond/REIT, vare sig den är privat eller börsnoterad.
Mer information här:
Hur man börjar investera i fastigheter
De 7 sämsta sätten att investera i fastigheter
Jag är förvånad över hur många som väljer en enskild syndikering som sin första fastighetsinvestering. Den typiska minsta investeringen för en syndikering är $50 000-$100 000. Den typiska minsta investeringen för en privat fond är också $50 000-$100,000. Om det här verkligen är första gången, varför i hela friden tror du att du har det bättre med en fastighet (som med en syndikering) istället för ett dussin (som med en fond)? Även om du gillar den nivån av kontroll, är du verkligen redo för det? Vad sägs om att du gör din första individuella syndikering till din fjärde privata fastighetsinvestering istället för din första?
En av de saker som drar människor ur en tråkig gammal indexportfölj och in i en privat fastighetsinvestering är ett proforma som antyder att investeringen kommer att ge 18 % avkastning. Jag vill varna dig ATT göra en investering med en sådan proforma för din första investering. Potentiellt hög avkastning kommer från att ta en hög risknivå. Det kan vara marknadsrisk, utvecklingsrisk, risken att mervärdesplanen inte fungerar, en relativt hög hävstångsrisk eller rörlig ränterisk. Dessa risker dyker upp i fastigheter; fråga bara folket som ringer kapital 2025 på grund av att de tar på sig en stor mängd skulder med rörlig ränta 2021.
Varför inte ta lite mindre risk med dina första investeringar? Om du vill investera på aktiesidan för skatteförmånerna, varför inte leta efter syndikationer (eller ännu bättre, fonder) som har en lägre skuldsättningsgrad och/eller bara fast ränta? Kanske tjänar du bara 10 % istället för 13 %, men ibland avkastningen av din huvudman är viktigare än avkastningen på din rektor.
Ännu bättre, överväg att investera på skuldsidan. För mitt liv kan jag inte förstå varför fler inte är intresserade av privata fastighetsskuldfonder. Här är min personliga avkastning från denna tillgångsklass under de senaste åren:
Det har haft aktieliknande avkastning med mycket mindre volatilitet, säkrad av faktisk egendom i första pantposition. Vad ska man inte gilla? (Svaret är skatteineffektivitet om du måste veta, men det finns åtminstone 199A-avdraget.) Den enda fråga som de flesta människor har när de ser det är, "Vad hände 2019?" Svaret är att en av mina privata skuldfonder blev börsnoterade. Eftersom avkastningen var mycket högre än jämförbara offentliga investeringar och liknade börsnoterade fonder, trodde jag att priset skulle gå upp en hel del så fort det noterades. Det gjorde det, och jag sålde det efter ett par månader för en ganska bra vinst, vilket ökade avkastningen för 2019 till högre än man kan förvänta sig med en fastighetsinvestering.
Du kan också välja en fond som erbjuder lite mer likviditet än de flesta, om du upptäcker att du verkligen inte gillar det här. Med vissa medel är du på resan i 7-10 år, men andra kommer att släppa dig efter ett år. Varför inte välja en sådan för din första?
Få privata fastighetsbolag har en meritlista så lång som jag skulle vilja se. Vi har bara en på vår sponsorlista och i vår portfölj som går tillbaka till 1900-talet. Du vill inte vara någons första investerare. White Coat-investeraren erbjuder inte en undersökningstjänst för fastighetsinvesteringar. Företag betalar oss för en introduktion, inte en rekommendation. Men ju längre de har funnits på vår lista, desto fler WCIers har investerat med dem utan att skicka oss tillräckligt många klagomål för att ta dem från vår lista. Det är värt något.
Det finns ingen garanti för att en investering från någon på vår lista inte kan gå till noll (och det har de), men om du precis har börjat, varför inte börja med någon som du vet att många människor har investerat med under en lång tid? Vår lista har ett företag som erbjuder nyckelfärdiga investeringar, ett företag som erbjuder syndikering och ett gäng företag som erbjuder fonder (både eget kapital och skulder) – exakt där de flesta privata passiva fastighetsinvesterare borde börja. Jag har fått WCI-konferenssponsorer att berätta för mig att deltagare sa till dem:"Jag ska se om ni fortfarande är här nästa år innan jag investerar." De flesta inkompetens och bedrägerier verkar dyka upp under de första åren eller två av ett företags liv. Varför inte hoppa över den tidsperioden, för säkerhets skull?
Det finns en enorm variation i mängden due diligence som kan göras på en investering. Man kan göra bakgrundskontroller på alla huvudmän, prata med alla tidigare investerare, ringa revisorn och gå igenom revisionsresultaten och flyga ut och gå runt på kontoret och de olika fastigheterna. De flesta av oss gör inte allt det. Men varför inte börja med att faktiskt läsa Private Placement Memorandum (PPM), med särskild uppmärksamhet på avsnitten om risk, hävstång, avgifter och likviditet? Ju fler av dessa du läser, desto bättre blir du på att identifiera när en sponsor är oerfaren eller tar mer risk än du skulle föredra. Det tar inte lång tid att Google namnet på företaget och dess tjänstemän med ord som bedrägeri, bluff, konkurs, fällande dom eller dom. Vi förtjänar alla oskuldspresumtionen tills motsatsen bevisats, men det är bättre att bli överraskad innan du investerar än efter.
Gå igenom meritlistan och ställ frågor om något intressant där. Prata med andra investerare, antingen personligen eller online. De flesta av dessa företag har regelbundna möten för investerare. Se deras webbseminarier. Även om all din utbildning i fastighetsinvesteringar inte bör komma från sponsorer, kan du lära dig mycket av dem. Se till att de har lite hud i spelet. Även om de inte behöver gå sönder om du förlorar pengar, vill du verkligen att de ska känna din smärta. Sök efter och fråga om dem på onlineforum, Facebook-grupper och subreddits som de som erbjuds av The White Coat Investor.
Diversifiering skyddar dig från det du inte vet och från det du inte kan veta. Om du är som jag och äger 12 000 aktier via indexfonder verkar 12 fastigheter förmodligen inte vara särskilt många. Och två eller tre är ingenting. Dussintals fastigheter verkar vara det absoluta minimum för mig om du inte är den enda ägaren, och även då hoppas jag att du kommer till dussintals så snart som möjligt.
Mer information här:
Du kan ringa tillbaka fastighetsrisk
Minimiinvestering kontra diversifieringsdilemmat i fastigheter
En berättelse om 2 sponsorer:Hur mina fastighetsinvesteringar har haft mycket olika resultat
Om du, som de flesta privata passiva fastighetsinvesterare, investerar i fonder och syndikering är kontrollen ur dina händer när du väl har fattat beslutet att investera. I åratal. Du kan lika gärna slappna av. Du betalar alla dessa avgifter så att du inte behöver spendera din tid på att ta toalettsamtal och oroa dig. Så gör inte det. Dessa företag ger massor av regelbundna uppdateringar, men jag vill egentligen bara höra från dem när något går fel. De flesta av de djupgående eller webbinarieuppdateringarna är ändå bara försäljningsmöjligheter för nästa investering. Jag bryr mig inte för mycket förrän det är dags för mig att investera lite mer pengar.
Ja, jag tycker att de borde skicka mig något varje kvartal, men nej, jag kommer nog inte att läsa uppdateringen för varje investering varje kvartal. Jag läser inte heller års- och halvårsrapporterna för mina indexfonder. Läs det där innan du investerar, inte efter. Du kan förmodligen få kvartalsrapporterna för en tidigare fond för att ge dig en uppfattning om hur de kommer att kommunicera med dig om den nya fonden.
De som inte har investerat i privata fastigheter tenderar att kalla alla investeringar för "syndikering" eller "syndikat", ibland med någon sorts negativ kommentar om hur de alla är bedrägerier som suger pengar ur dig. Men om du ska investera direkt i riktiga syndikationer (d.v.s. enskilda fastigheter) istället för fonder, borde du ha en riktigt bra anledning att behöva göra due diligence på fastighetsnivå och ge upp enkel diversifiering. Om du vill investeras i ett dussin eller två dussin fastigheter som ett minimum och du använder syndikering med $50 000-$100 000 minimum för att göra det, kommer du att behöva en ganska stor portföljallokering.
Privata passiva fastigheter utgör 15 % av vår 20 % fastighetsallokering. Resten av vår portfölj är placerad i tråkiga gamla index- och indexliknande investeringar. Som du märker gillar vi vår portfölj både tråkig och passiv, så vår fastighetsportfölj tenderar att se ut som vår aktieportfölj på det sättet. Försök att se slutet från början när du börjar med privata fastighetsinvesteringar.
Intresserad av att utforska privata fastighetsinvesteringar? Se till att registrera dig för det kostnadsfria nyhetsbrevet White Coat Investor Real Estate som ger dig viktiga tips för att investera i denna lönsamma tillgångsklass samtidigt som du uppmärksammas på nya möjligheter. Börja din due diligence med dem som stödjer White Coat Investor-webbplatsen:
* Tänk på dessa introduktioner – inte rekommendationer. WCI har en ekonomisk relation med alla börsnoterade företag, de flesta är för ackrediterade investerare, och du är ansvarig för din egen due diligence.
Vad tycker du? Hur kom du igång med fastighetsbranschen? Hur ser din due diligence-process ut? Var är du på fastighetskontinuumet?
12 vanliga hemförsäljningsmisstag:Vad du bör veta
Mina konstigaste ögonblick för att spara pengar
Hur man anmäler bedrägerier med matstämpel i Illinois
9 steg för att anställa rätt person
Har jag råd att gå i pension?
Vad är Neo-banker? Och vad är dess framtid i Indien!
20 expertmarknadsutsikter för 2019
Priserna på dessa 17 matvaror skjuter i höjden